حق کسب و پیشه و تجارت حقی است که مستاجر که محل کسب را اجاره کرده و رونق داده (منطور از مستاجر ، مالک سرقفلی میباشد) به دلیل رونق دادن به محل کار و ایجاد شهرت تجاری دارد. این حق هنگام تحویل ملک به مالک یا تغییر مستأجر دریافت میشود.
حق کسب و پیشه (یا حق کسب و تجارت) مربوط به قراردادهای اجاره املاک تجاری است (مثلاً مغازه، دفتر کار، کلینیک، کارگاه و…) که بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ تنظیم شده باشند، نه قانون ۱۳۷۶ و مستأجر در آن ملک فعالیت شغلی/تجاری انجام داده، مشتری جمع کرده، شهرت و رونق ایجاد کرده باشد.
در قانون جدید روابط مالک و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ چنین حقی خودکار ایجاد نمیشود.
این حق فقط برای دارنده سرقفلی است و شامل مستاجر معمولی (کسانی که بصورت سالیانه از ملک تجاری را اجاره میکنند) نمیشود.
- ماهیت:
- یک حق مالی است (مثل حق سرقفلی).
- فقط یک بار (در پایان اجاره) از طرف مالک پرداخت میشود.
- مبنای محاسبه:
- مدت زمان اجاره
- رونق کسبوکار
- ارزش تجاری محل
در صورت عدم پرداخت مستأجر(مالک سرقفلی) میتواند از طریق دادگاه مطالبه کند.
مثال : یک ملک تجاری را در نطر بگیرید :
- مالک اصلی → ملک را در سال ۱۳۶۵ به حسن اجاره داده
- حسن «دارنده سرقفلی» است (در واقع مستأجر اصلیِ مالک)
- شما از حسن مغازه را اجاره کردهاید
- رابطه شما با حسن بهصورت اجاره سالیانه بوده و حدود ۵ سال ادامه داشته
- حالا حسن میخواهد شما \س از خاتمه قرارداد مغازه را تخلیه کنید.
دو حالت وجود دارد :
- اگر حسن در سال ۱۳۶۵ “سرقفلی” را از مالک اصلی خریده باشد ( قبل از سال ۷۶)
چون قرارداد حسن با مالک مربوط به سال ۱۳۶۵ است، تحت شمول قانون ۱۳۵۶ قرار دارد. در این حالت، اگر:
مالک اصلی بخواهد حسن را تخلیه کند و قرارداد بدون شرط اسقاط حق کسب و پیشه بوده باشد ، آنوقت مالک باید مبلغ حق کسب و پیشه (یا حق تجارت) را به حسن بپردازد.ارزش این حق هم معمولاً توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین میشود.
قانون ۱۳۵۶ گفته بود:
حق کسب و پیشه برای مستأجرِ طرف قرارداد مالک (یعنی کسی که مستقیماً از مالک ملک را اجاره کرده و شغل دایر کرده) ایجاد میشود. یعنی:
دارنده اصلی این حق = حسن
اوست که در برابر مالک اصلی صاحب حق کسب و پیشه است و اگر مالک بخواهد او را تخلیه کند، باید مبلغی به عنوان حق کسب و پیشه به حسن بدهد.
و شما حقی بعنوان حق کسب و پیشه ندارید. - اگر حسن در سال ۱۳۸۰ “سرقفلی” را از مالک اصلی خریده باشد (بعد از سال ۷۶)
اگر اجاره/سرقفلی حسن در سال ۱۳۸۰ تحت قانون ۱۳۷۶ تنظیم شده باشد:
حق کسب و پیشه به معنای قانونی قدیمی ایجاد نمیشود . حسن فقط سرقفلی دارد، آن هم طبق مفاد قرارداد.
اگر حسن ملک را به شما اجاره داده باشد، شما از حسن مستأجر فرعی هستید.
در این حالت هم ، اصولاً شما هم حق کسب و پیشه ندارید
تفاوت سرقفلی، حق کسب و پیشه و حق تجارت
1. سرقفلی (حق سرقفلی)
* تعریف : مبلغی که مستأجر در ابتدای اجاره به مالک میپردازد
* ویژگیها :
– قراردادی و توافقی بین مالک و مستأجر
– معمولاً مبلغ ثابت و یکجا پرداخت میشود
– در قرارداد اجاره ذکر میشود
– قابل انتقال به مستأجر بعدی است
2. حق کسب و پیشه
* تعریف : حقی که مستأجر (مالک سرقفلی) به دلیل رونق بخشیدن به محل کسب و کار کسب میکند (قبل از سال ۷۶)
* ویژگیها :
– ناشی از فعالیت مستأجر است نه قرارداد
– در پایان قرارداد اجاره قابل مطالبه است
– میزان آن به رونق کسبوکار بستگی دارد
– حتی اگر در قرارداد ذکر نشده باشد قابل مطالبه است
توجه : حقی کسب و پیشه و تجارت با عوارض کسب و پیشه و همچنین سرقفلی تفاوت دارد.
در نظام حقوقی ایران، حق کسب و پیشه و سرقفلی گاهی به جای هم استفاده میشوند، اما از نظر حقوقی تفاوتهای اساسی دارند.