قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول که در سال 1401 به تصویب رسید، تحولی بزرگ در عرصه معاملات ملکی ایجاد کرد. این قانون با هدف افزایش شفافیت، کاهش اختلافات و ایجاد امنیت حقوقی برای طرفین معامله، تمامی معاملات اموال غیرمنقول را مشمول ثبت رسمی نمود.
تغییرات اخیر در قوانین ثبت قرارداد
تغییرات اخیر در قوانین ثبت قرارداد، به ویژه در حوزه املاک و مستغلات ، با هدف شفاف‌سازی معاملات، کاهش اختلافات و جلوگیری از کلاهبرداری انجام شده است.
قبل از تشریح قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در اینجا به برخی از مهم‌ترین این تغییرات اشاره می‌کنیم:
1. الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول:
* یکی از مهم‌ترین تغییرات، الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول (مانند زمین، خانه، آپارتمان و …) در دفاتر اسناد رسمی است.
* این قانون با هدف جلوگیری از معاملات صوری و کلاهبرداری، اعتبار اسناد عادی را کاهش داده و معاملات را شفاف‌تر کرده است.
2. ثبت قراردادهای اجاره:
* بر اساس قوانین جدید، قراردادهای اجاره‌ای که بیش از دو سال اعتبار دارند، باید به صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی ثبت شوند.
* این امر به منظور حفظ حقوق موجر و مستأجر و جلوگیری از بروز اختلافات احتمالی انجام شده است.
3. نقش بنگاه‌های املاک:
* بنگاه‌های املاک در قانون جدید، نقش مهمی در تسهیل معاملات ایفا می‌کنند.
* آنها موظفند پیش‌نویس قراردادها را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت کنند و طرفین را برای ثبت رسمی معامله به دفاتر اسناد رسمی راهنمایی کنند.
4. تعرفه خدمات مشاوره‌ای:
* تعرفه خدمات مشاوره‌ای بنگاه‌های املاک، بر اساس ضریبی از ارزش معاملاتی املاک و به صورت منطقه‌ای توسط هیئت دولت تعیین می‌شود.
5. پیش‌فروش ساختمان:
* قوانین مربوط به پیش‌فروش ساختمان نیز تغییر کرده است.
* تنظیم قرارداد پیش‌فروش منوط به ارائه مدارک رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا است.
* پیش‌فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی و بدون اخذ مجوز ، جرم محسوب می‌شود.
6. مالیات نقل و انتقال:
* دفاتر اسناد رسمی مکلفند هنگام ثبت هرگونه نقل و انتقال املاک،
مالیات نقل و انتقالرا به ماخذ ارزش معاملاتی محاسبه و دریافت نمایند.7. سایر موارد:
* قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول ، تکالیف و محدودیت‌هایی را برای دلالان معاملات املاک تعیین کرده است.
* همچنین، اشخاص فاقد سند رسمی، حداکثر تا 8 سال پس از راه‌اندازی سامانه می‌توانند اعمال حقوقی را در سامانه انجام دهند.
کلیات قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
به موجب ماده ۱ این قانون ، کلیه معاملات راجع به اموال غیرمنقول اعم از:
انتقال کلی یاجزئی مالکیت،رهن، اجاره ، صلح ،وقف، هرگونه حق انتفاعی و سایرحقوق عینیو حقوقشبه عینی، باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد.
مراحل ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
* تنظیم پیش‌نویس قرارداد: پیش‌نویس قرارداد توسط دلالان املاک در سامانه کاتب تنظیم می‌شود.
* بررسی و تایید قرارداد: پیش‌نویس قرارداد توسط دفاتر اسناد رسمی بررسی و تایید می‌شود.
* امضای قرارداد: طرفین قرارداد در دفتر اسناد رسمی حاضر شده و قرارداد را امضا می‌کنند.
* ثبت در سامانه: قرارداد امضا شده در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت می‌شود و سند رسمی آن صادر می‌شود.
نقش مشاور املاک در ثبت قرارداد
مشاوران املاک نقش مهمی در فرآیند ثبت قراردادهای ملکی ایفا می‌کنند و به تسهیل و تسریع این روند کمک می‌کنند. با این حال، باید توجه داشت که نقش آنها صرفاً دلالی است و ثبت نهایی قرارداد بر عهده دفاتر اسناد رسمی می‌باشد.
نقش مشاوران املاک در این زمینه:
1. تسهیل ارتباط بین طرفین:
* مشاوران املاک با ایجاد ارتباط بین خریدار و فروشنده (یا موجر و مستأجر) و مذاکره در مورد شرایط معامله، به توافق رسیدن طرفین کمک می‌کنند.
* آنها اطلاعات لازم در مورد ملک، قیمت آن و شرایط پرداخت را در اختیار طرفین قرار می‌دهند.
2. تنظیم پیش‌نویس قرارداد:
* مشاوران املاک با استفاده از فرم‌های استاندارد و با توجه به توافقات طرفین، پیش‌نویس قرارداد را تهیه می‌کنند.
* این پیش‌نویس شامل جزئیات مربوط به ملک، قیمت، شرایط پرداخت، تاریخ تحویل و سایر موارد مورد توافق است.
3. ثبت اطلاعات در سامانه ثبت معاملات املاک:
* مشاوران املاک موظفند اطلاعات مربوط به معامله را در سامانه ثبت معاملات املاک ثبت کنند.
* این کار باعث شفافیت بیشتر معاملات و جلوگیری از کلاهبرداری می‌شود.
* با ثبت اطلاعات در سامانه، یک کد رهگیری برای معامله صادر می‌شود که اعتبار قرارداد را تایید می‌کند.
4. راهنمایی طرفین برای ثبت رسمی:
* مشاوران املاک طرفین را برای ثبت رسمی معامله به دفاتر اسناد رسمی راهنمایی می‌کنند.
* آنها اطلاعات لازم در مورد مدارک مورد نیاز و مراحل ثبت را در اختیار طرفین قرار می‌دهند.
5. ارائه خدمات مشاوره‌ای:
* مشاوران املاک با ارائه خدمات مشاوره‌ای به طرفین، در مورد مسائل حقوقی و مالی مربوط به معامله، راهنمایی‌های لازم را ارائه می‌دهند.
* آنها به طرفین کمک می‌کنند تا با آگاهی کامل از حقوق و تعهدات خود، معامله را انجام دهند.
نکات مهم:
* مشاوران املاک نمی‌توانند قرارداد رسمی ثبت کنند. ثبت رسمی قرارداد فقط در دفاتر اسناد رسمی انجام می‌شود.
* قراردادهای تنظیمی توسط مشاوران املاک، تا زمانی که در دفاتر اسناد رسمی ثبت نشوند، سند عادی محسوب می‌شوند و اعتبار قانونی کامل ندارند.
* مسئولیت صحت اطلاعات ثبت شده در سامانه ثبت معاملات املاک، بر عهده مشاور املاک است.
اهمیت قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
* شفافیت: تمامی مراحل ثبت قرارداد در سامانه ثبت می‌شود و قابل پیگیری است. با ثبت رسمی قرارداد، تمامی جزئیات معامله به صورت رسمی ثبت شده و امکان هرگونه ادعای خلاف وجود ندارد.
* کاهش اختلافات: ثبت قرارداد باعث کاهش اختلافات بین طرفین معامله شده و در صورت بروز اختلاف، سند رسمی به عنوان مدرک معتبر در مراجع قضایی قابل استناد است.
* ایجاد امنیت حقوقی : ثبت رسمی قرارداد، امنیت حقوقی طرفین معامله را تضمین می‌کند و از تضییع حقوق آنها جلوگیری می‌کند.
* کاهش تقلب: با ثبت رسمی قرارداد، امکان تقلب و جعل اسناد کاهش می‌یابد.
* سرعت و سهولت: فرآیند ثبت قرارداد به صورت الکترونیکی بسیار سریع‌تر و آسان‌تر شده است.
* کاهش هزینه‌ها: هزینه‌های ثبت قرارداد به صورت الکترونیکی نسبت به روش‌های سنتی کمتر است.
* حفاظت از اطلاعات طرفین : اطلاعات ثبت شده در سامانه الکترونیکی امنیت بالایی دارد.
محدودیت‌های زمانی برای ثبت قرارداد
طبق قانون، طرفین معامله موظف هستند ظرف مدت مشخصی پس از انعقاد قرارداد، نسبت به ثبت آن اقدام کنند. در غیر این صورت، معامله از نظر قانونی باطل محسوب می‌شود.
اهمیت آگاهی از قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
با توجه به پیچیدگی‌های قانونی مرتبط با ثبت قرارداد، توصیه می‌شود قبل از انجام هرگونه معامله ملکی، از این قانون اطلاعات لازم را کسب کرده و از شرایط و ضوابط آن و همچنین پیگیری مراحل ثبت قرارداد مطلع باشید.
نتیجه‌گیری
ثبت رسمی قراردادهای ملکی گامی مهم در جهت شفافیت، امنیت و کاهش اختلافات در معاملات املاک است. با توجه به الزامی شدن ثبت رسمی قراردادهای ملکی، آشنایی با قوانین و مقررات مربوطه و استفاده از مشاوره حقوقی، می‌تواند به شما در انجام معاملات ایمن و مطمئن کمک کند.
موضوعات مرتبط
*ماده 1 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
* سامانه کاتب سکوی خدمات دیجیتال ثبتی
