بنام خدا
نمونه قرارداد پیش فروش ساختمان
این قرارداد بر اساس قانون پیشفروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ و با رعایت کلیه ضوابط و مقررات مربوطه بین طرفین ذیل منعقد میگردد.
ماده ۱: طرفین قرارداد
۱-۱. پیشفروشنده:
آقای/خانم/شرکت: [نام و نام خانوادگی/نام شرکت پیشفروشنده]
فرزند/به شماره ثبت: [نام پدر/شماره ثبت شرکت]
شماره ملی/شناسه ملی: [شماره ملی/شناسه ملی]
شماره شناسنامه: [شماره شناسنامه]
محل اقامت/آدرس قانونی: [آدرس کامل]
تلفن ثابت: [شماره تلفن ثابت] تلفن همراه: [شماره تلفن همراه]
(در صورت نیاز: با وکالت/قیمومیت/ولایت/وصایت [نام و مشخصات وکیل/قیم/ولی] به موجب سند رسمی شماره [شماره سند] مورخ [تاریخ] دفترخانه شماره [شماره دفترخانه].)
۱-۲. پیشخریدار:
آقای/خانم/شرکت: [نام و نام خانوادگی/نام شرکت پیشخریدار]
فرزند/به شماره ثبت: [نام پدر/شماره ثبت شرکت]
شماره ملی/شناسه ملی: [شماره ملی/شناسه ملی]
شماره شناسنامه: [شماره شناسنامه]
محل اقامت/آدرس قانونی: [آدرس کامل]
تلفن ثابت: [شماره تلفن ثابت] تلفن همراه: [شماره تلفن همراه]
(در صورت نیاز: با وکالت/قیمومیت/ولایت/وصایت [نام و مشخصات وکیل/قیم/ولی] به موجب سند رسمی شماره [شماره سند] مورخ [تاریخ] دفترخانه شماره [شماره دفترخانه].)
ماده ۲: موضوع قرارداد
عبارت است از پیشفروش یک دستگاه [نوع کاربری: آپارتمان مسکونی/واحد تجاری/اداری] در حال احداث/تکمیل با مشخصات و اوصاف ذیل در پلاک ثبتی [شماره پلاک فرعی] از [شماره پلاک اصلی] واقع در بخش [شماره بخش] ثبتی [نام شهرستان] به نشانی: [آدرس دقیق ملک: شهر، خیابان اصلی، خیابان فرعی، کوچه، پلاک، طبقه، واحد] و انتقال حقوق و تعهدات ناشی از آن و همچنین مالکیت قطعی آن پس از پایان عملیات ساختمانی و اخذ اسناد قانونی به پیشخریدار.
ماده ۳: مشخصات ملک مورد پیشفروش و ساختمان محل احداث
۳-۱. مشخصات زمین:
* نوع کاربری زمین پلاک ثبتی مرقوم: [مسکونی/تجاری/اداری]
* مساحت کل عرصه: [عدد] متر مربع
* سند مالکیت: [سند ششدانگ/سند مشاعی/اجاره نامه] شماره [شماره سند] مورخ [تاریخ] صادره به نام پیشفروشنده.
* پروانه ساخت کل ساختمان به شماره [شماره پروانه] مورخ [تاریخ] صادره از شهرداری منطقه [نام منطقه] [شهر]. (تصویر پروانه ساخت ضمیمه و جزء لاینفک قرارداد است.)
۳-۲. مشخصات ساختمان:
* تعداد طبقات ساختمان: [عدد] طبقه (شامل [طبقات پارکینگ و انباری]، [طبقات مسکونی/تجاری/اداری])
* تعداد کل واحدها: [عدد] واحد
* مشخصات نمای ساختمان: [نوع نما، مثلاً سنگ، آجر، سیمان و…]
* سیستم گرمایش: [مانند پکیج، موتورخانه مرکزی، گرمایش از کف و…]
* سیستم سرمایش: [مانند کولر گازی، اسپلیت، داکت اسپلیت و…]
* سایر امکانات و مشاعات: [مانند آسانسور، درب ریموتی پارکینگ، سیستم اطفاء حریق، آنتن مرکزی، فضای سبز، سرایداری و…]
۳-۳. مشخصات واحد پیشفروش شده:
* شماره واحد: [شماره واحد]
* طبقه: [شماره طبقه]
* جهت: [مثلاً شمالی، جنوبی، شرقی، غربی]
* مساحت تقریبی مفید اعیانی: [عدد] متر مربع. (کسر یا اضافه مساحت تا [عدد] درصد مورد توافق طرفین است و قیمت آن بر اساس متری [مبلغ] محاسبه و تسویه خواهد شد. بیش از [عدد] درصد، پیشخریدار حق فسخ دارد.)
* تعداد اتاق خواب: [عدد]
* شماره پارکینگ: [شماره پارکینگ] در طبقه [طبقه پارکینگ] به مساحت تقریبی [عدد] متر مربع. (تصویر نقشه پارکینگ ضمیمه و جزء لاینفک قرارداد است.)
* شماره انباری: [شماره انباری] در طبقه [طبقه انباری] به مساحت تقریبی [عدد] متر مربع. (تصویر نقشه انباری ضمیمه و جزء لاینفک قرارداد است.)
* مشخصات فنی و معماری داخلی واحد: [مانند نوع کفپوش (سرامیک/پارکت)، نوع کابینت (MDF/هایگلاس)، نوع شیرآلات، رنگآمیزی، نوع درب و پنجره، مصالح مصرفی در دیوارها و سقف و…] (جزئیات بیشتر در پیوست مشخصات فنی که به امضای طرفین رسیده و جزء لاینفک این قرارداد است، قید میگردد.)
ماده ۴: قیمت مورد معامله و نحوه پرداخت
۴-۱. قیمت کل:
قیمت مورد معامله از قرار هر متر مربع [مبلغ به ریال] ریال تعیین گردید که جمعاً مبلغ [مبلغ کل به عدد و حروف] ریال میباشد.
۴-۲. نحوه پرداخت:
مبلغ کل به شرح ذیل و در اقساط به پیشفروشنده پرداخت میگردد:
* مبلغ پیشپرداخت: مبلغ [مبلغ به عدد و حروف] ریال همزمان با امضای این قرارداد نقداً/طی چک شماره [شماره چک] بانک [نام بانک] به پیشفروشنده پرداخت گردید و پیشفروشنده اقرار به دریافت آن نمود.
* اقساط بر اساس پیشرفت کار: مبلغ [مبلغ به عدد و حروف] ریال در [تعداد] قسط و بر اساس مراحل پیشرفت فیزیکی پروژه به شرح ذیل:
* پس از اتمام فونداسیون: مبلغ [مبلغ] ریال در تاریخ [تاریخ].
* پس از اتمام اسکلت و سقف: مبلغ [مبلغ] ریال در تاریخ [تاریخ].
* پس از اتمام سفتکاری و تیغهچینی: مبلغ [مبلغ] ریال در تاریخ [تاریخ].
* پس از اتمام نازککاری: مبلغ [مبلغ] ریال در تاریخ [تاریخ].
* و… (تعداد و مراحل پرداخت بسته به توافق طرفین و عرف پروژه)
* مبلغ همزمان با تحویل موقت: مبلغ [مبلغ به عدد و حروف] ریال همزمان با تحویل موقت و کلید واحد مورد معامله در تاریخ [تاریخ] به پیشفروشنده پرداخت خواهد شد.
* مبلغ همزمان با تنظیم سند رسمی: مبلغ [مبلغ به عدد و حروف] ریال همزمان با تنظیم سند رسمی انتقال قطعی ملک به نام پیشخریدار در دفترخانه اسناد رسمی به پیشفروشنده پرداخت خواهد شد.
* تبصره: کلیه قبوض و رسیدهای مربوط به پرداخت اقساط باید با ذکر شماره قبوض و تاریخ پرداخت توسط پیشفروشنده امضا و به پیشخریدار تحویل گردد.
ماده ۵: زمان تحویل و تنظیم سند
۵-۱. زمان تحویل موقت:
پیشفروشنده مکلف است واحد پیشفروش شده را حداکثر تا تاریخ [تاریخ دقیق تحویل: روز/ماه/سال] احداث، تکمیل و با اخذ پایان کار و سایر مدارک لازم، به صورت آماده بهرهبرداری به پیشخریدار تحویل دهد.
۵-۲. زمان تنظیم سند رسمی:
پیشفروشنده متعهد است ظرف مدت [مثلاً شش ماه] پس از تاریخ تحویل موقت و با اخذ سند تفکیکی و سایر الزامات قانونی، نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال قطعی ملک به نام پیشخریدار در دفترخانه اسناد رسمی [نام دفترخانه/شماره دفترخانه توافقی] اقدام نماید. هزینه و تشریفات انتقال سند به عهده [طرفین به نسبت سهم/یکی از طرفین] میباشد.
ماده ۶: خسارات و تضمینها (وجه التزام)
۶-۱. جریمه تأخیر پیشفروشنده :
در صورت تأخیر پیشفروشنده در تحویل موقت مورد معامله (موضوع بند ۵-۱) به ازای هر روز تأخیر، مبلغ [مبلغ مشخص به ریال] ریال / یا معادل نیم درصد قیمت روز آپارتمان (طبق قانون پیشفروش ساختمان) به عنوان وجه التزام و خسارت تأخیر، به پیشخریدار پرداخت خواهد کرد. این مبلغ از محل اقساط باقیمانده کسر و در صورت عدم کفایت، پیشفروشنده موظف به پرداخت نقدی آن است.
۶-۲. جریمه تأخیر پیشخریدار :
در صورت تأخیر پیشخریدار در پرداخت هر یک از اقساط موضوع بند ۴-۲، به ازای هر روز تأخیر، مبلغ [مبلغ مشخص به ریال] ریال به عنوان وجه التزام، به پیشفروشنده پرداخت خواهد کرد.
۶-۳. تأخیر در تنظیم سند :
در صورت تأخیر پیشفروشنده در تنظیم سند رسمی انتقال قطعی ملک در موعد مقرر (موضوع بند ۵-۲)، وی موظف است به ازای هر روز تأخیر، مبلغ [مبلغ مشخص به ریال] ریال / یا معادل [درصد مشخص] از قیمت کل ملک را به عنوان وجه التزام به پیشخریدار پرداخت کند.
ماده ۷: تعهدات پیشفروشنده
۷-۱. اخذ کلیه مجوزها و استعلامات لازم از مراجع ذیصلاح (شهرداری، اداره ثبت، دارایی و…).
۷-۲. رعایت دقیق مشخصات فنی و معماری مصوب و مندرج در پیوست قرارداد.
۷-۳. پرداخت کلیه عوارض و بدهیهای مربوط به ساختوساز تا تاریخ تحویل و تنظیم سند.
۷-۴. ارائه بیمه مسئولیت مدنی (موضوع ماده ۹ قانون پیشفروش ساختمان) و بیمه کیفیت ساختمان به پیشخریدار.
۷-۵. تحویل انشعابات آب، برق، گاز و تلفن به صورت مستقل برای واحد پیشفروش شده.
۷-۶. در صورت وجود وام بانکی بر روی ملک، پیشفروشنده متعهد به فک رهن در موعد مقرر برای تنظیم سند است.
۷-۷. پاسخگو بودن در قبال هرگونه عیب و نقص در ساختوساز که در زمان تحویل یا پس از آن (در دوره تضمین) ظاهر شود.
ماده ۸: تعهدات پیشخریدار
۸-۱. پرداخت به موقع و کامل اقساط طبق ماده ۴ قرارداد.
۸-۲. همکاری و حضور به موقع در دفترخانه جهت تنظیم سند رسمی انتقال قطعی.
۸-۳. پرداخت هزینههای مربوط به نقل و انتقال و تنظیم سند رسمی به شرح توافق در ماده ۵.
۸-۴. پرداخت هزینههای مربوط به عوارض نوسازی و شارژ ساختمان از تاریخ تحویل موقت.
ماده ۹: فسخ قرارداد
۹-۱. این قرارداد در موارد ذیل و با اطلاع قبلی طرف متخلف، قابل فسخ از سوی طرف دیگر میباشد:
* تأخیر بیش از [تعداد روز/ماه] در تحویل موقت از سوی پیشفروشنده.
* تأخیر بیش از [تعداد روز/ماه] در تنظیم سند رسمی از سوی پیشفروشنده.
* تأخیر بیش از [تعداد روز/ماه] در پرداخت اقساط از سوی پیشخریدار.
* عدم رعایت مشخصات فنی و معماری به صورت اساسی و با تأیید کارشناس رسمی دادگستری.
* … (موارد دیگر توافقی که ناقض ماهیت قرارداد نباشد)
۹-۲. در صورت فسخ قرارداد، طرف متخلف موظف به پرداخت کلیه خسارات وارده به طرف مقابل (از جمله وجه التزام) میباشد.
ماده ۱۰: حل اختلاف
در صورت بروز هرگونه اختلاف در تفسیر یا اجرای این قرارداد، طرفین ابتدا تلاش خواهند کرد از طریق مذاکره و حسن نیت آن را حل و فصل نمایند. در صورت عدم توافق، اختلاف به [مرجع داوری مرضیالطرفین – نام داور/موسسه داوری] ارجاع خواهد شد و رأی داور قطعی و لازمالاجرا است. در غیر این صورت، حل اختلاف از طریق مراجع قضایی ذیصلاح شهرستان [نام شهرستان] پیگیری خواهد شد.
ماده ۱۱: نسخ قرارداد
این قرارداد در [تعداد] نسخه، شامل [تعداد] ماده و [تعداد] تبصره تنظیم گردید. هر نسخه دارای اعتبار یکسان بوده و پس از مطالعه کامل و امضای طرفین و شهود، لازمالاجراست.
تاریخ: [روز/ماه/سال]
امضاء و اثر انگشت پیشفروشنده:
نام و نام خانوادگی:
امضاء و اثر انگشت پیشخریدار:
نام و نام خانوادگی:
شهود (حداقل دو نفر):
۱. نام و نام خانوادگی: [نام شاهد ۱] امضا:
۲. نام و نام خانوادگی: [نام شاهد ۲] امضا:
مهر و امضای دفتر اسناد رسمی:
…….
⚠️ هشدار :
نمونه قرارداد ارائه شده ، یک چارچوب بسیار قوی و جامع است که مفاد اصلی و الزامی قانون پیشفروش ساختمان را در خود جای داده است.
اما توجه داشته باشید که این صرفاً یک نمونه کلی است و هر معامله ای قرارداد خاص، خود را دارد و میاز به تغییراتی دارد.
لذا به دلیل اهمیت و پیچیدگیهای خاص هر معامله، تأکید مجدد میشود که تنظیم نهایی و امضای چنین قراردادی باید حتماً در دفتر اسناد رسمی و با مشورت یک وکیل متخصص در امور ملکی و یا کارشناس املاک انجام شود. این کار از بروز مشکلات احتمالی در آینده جلوگیری میکند.
موضوعات مرتبط
* قرار داد پیشفروش ساختمان چیست؟