تراکم مجاز ساختمان
Floor Area Ratio
ضریب سطح زیر بنا.
تراکم مجاز ساختمان FAR ، میزان تراکم ساختمان تعیین شده بر روی ملک بر اساس طرح تفصیلی از طرف شهرداری می باشد. عبارت است از نسبت سطح زیربنای ساختمان به کل مساحت زمین .تراکم مجاز معمولا به صورت درصد بیان می شود.
مثلاً در زمینی به مساحت 100 متر مربع با سطح اشغال 60 در صد ، با تراکم 200 درصد لازم است که ساختمانی با کل زیر بنای 180 متر در سه طبقه بسازیم ، یعنی متراژ 60 متر در هر طبقه
در فرهنگ شهرداری تراکم اجازه احداث مقدار معینی بنا بر روی یک زمین می باشد.
تراکم در شهر داری در دو نوع تراکم مجاز و تراکم سیار صادر می گردد.
(مُشاعات و پارکینگ و انباری در زیرزمین و پارکینگ درهمکف جزء این سطوح محاسبه نمی گردد)
وقتی در ایران از واژه تراکم صحبت میشود، هدف همان ضریب سطح بنا (FAR) است که تعیین میکند مالک چند درصد از مساحت زمین خود را میتواند به زیربنا تبدیل کند (مثلاً تراکم ۱۸۰% یا ۲۰۰%).
محاسبه طبقات براساس تراکم و سطح اشغال
درصد تراکم ملک در طرح تفصیلی و براسا پهنه بندی مشخص شده است و طی دستور نقشه ابلاغ می گردد.
مثال ساده
فرض کنید زمینی به مساحت ۲۰۰ متر مربع دارید و شهرداری منطقهای که زمین شما در آن واقع شده، دو ضابطه زیر را تعیین کرده است:
* ضریب سطح اشغال (سطح اشغال در هر طبقه): ۶۰%
* ضریب سطح بنا (تراکم ساختمانی): ۲۰۰%
محاسبه:
* سطح اشغال مجاز (حداکثر مساحت ساخت در یک طبقه):
200 × 60% = 120 متر مربع
* زیربنای کل مجاز (مجموع مساحت تمام طبقات):
200 × 200% = 400 مترمربع
* تعداد طبقات مجاز:
400 ÷ 120 = 3.33 طبقه
در این مثال، سازنده میتواند ۳ طبقه با مساحت ۱۲۰ متر مربع و یک طبقه باقیمانده (حدود ۴۰ متر مربع) یا تعداد طبقات منطبق با ضوابط شهرداری (مثلاً ۴ طبقه) بسازد.