دستورالعمل ماده ۱۴ قانون زمین شهری
ضوابط و مقررات مربوط به تبدیل و تغییر کاربری ، افراز و تقسیم و تفکیک باغات و اراضی کشاورزی یا آیش موضوع ماده ۱۴ قانون زمین شهری ، بر حسب اینکه داخل محدوده قانونی یا استحفاظی قرار داشته باشند بشرح زیر تعیین و جایگزین ضوابط و مقررات تبلی می گردد در اجرای این دستورالعمل ، در صورت نیاز به تغییر یا تعیین کاربری موضوع حسب مورد در کمیسیون ماده ۵ یا مرجع تصویب طرح هادی مطرح و همراه با نحوهء تأمین خدمات لازم مورد تصمیم گیری قرار خواهد گرفت .
در اجرای این ضوابط لازم است قانون حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها مصوب ۱۳۵۹ رعایت گردد .
الف ـ باغات داخل محدوده قانونی :
۱ ـ فضای سبز عمومی
باغاتی که شهرداری علاوه بر مصوبات طرحها می تواند تملک نموده و با حفظ وضعیت درخت و سیستم آیاری بصورت فضای سبز عمومی نگهداری کند (اعم از اینکه در طرح مصوب دارای کاربری باشند یا نباشند )با تصویب مراجع مربوطه یه فضای سبز عمومی تبدیل گردند.
۲ ـ باغات مسکونی :
باغاتی که فاقد کاربری مصوب خدمات و فضای سبز می باشند تبدیل به منطقه باغ مسکونی با ضوابط تفکیک و ساختمان سازی ویژه بشرح زیر هستند :
۱ـ۳ حداقل تفکیک افراز و تقسیم ۲۰۰۰ متر مربع با بولک ساختمانی ۲۰ درصد و حداکثر سطح اشغال دع درصد .
در صورتیکه مالک مایل به استفاده از تراکم بیشتر باشد در مقابل افزایش مساحت قطعات تفکیکی اجازه احداث ساختمان با تراکم و طبقات بیشتر بشرح زیر داده میشود :
۲ ـ ۳ در قطعات ۳۰۰۰ تا ۵۰۰۰ متر مربع اجازه استفاده از تراکم ساختمانی ۳۰ % با حداکثر سطح اشغال ۱۵ % سطح زمین .
۳ ـ ۳ در قطعات تفکیکی ۵۰۰۰ متر مربع به بالا اجازه استفاده از تراکم ساختمانی ۴۵ % با حداکثر سطح اشغال ۱۵ % سطح زمین .
تبصره ۱ : باغات تفکیک شده قبلی که کمتر از ۲۰۰۰ متر مربع مساحت داشته باشند نیز مشمول ضابطه ۱ ـ ۳ هستند در قطعاتی که سطح اشغال ساختمان کمتر از ۱۵۰ متر مربع باشد حدکثر تا ۱۵۰ متر مربع سطح اشغال در دو طبقه و یک طبقه زیر زمین مجاز است .
تبصره ۲ : در صورت احداث ساختمان مسکونی در یک طبقه ، محل استقرار آن باید از هر ضلع زمین حداقل ۴ متر فاصله داشته باشد . این فاصله در مورد ساختمانهای ۲ طبقه ۸ متر ، ۳ طبقه ۱۲ متر و ۴ طبقه ۱۴ متر می باشد .احداث ساختمان با بیش از ۴ طبقه در مناطق باغ مسکونی مجاز نیست و نقشه استقرار بنا در زمین باید با رعایت کمترین میزان قطع درخت باشد .
تبصره ۳ : در آندسته از کاربریها ی خدماتی مانند هتل ، واحدهای تفریحی و ورزشی و فرهنگی که انتفاعی باشند ، رعایت کلیه ضوابط این بند الزامی است لیکن در کاربریهای
که اعتبارات دولت استفاده میشود استفاده از حداکثر ۱۱ درصد سطح ملک و ۱۵ درصد تراکم در زمام حالات بلا مانع است .
تبصره ۴ : با استفاده از مزایای تفکیک مربوط به فضات بزرگتر موضوع تبصره ۱ ـ۳ و ۳ ـ ۳ هر گونه تفکیک بعدی ممنوع است و مراتب بایستی در سند مالکیت و صورت مجلس تفکیکی قید شود .
۳ ـ مسکونی
مالکین منطقه باغ مسکونی که داوطلبانه مایل به واگذاری ۷۰ % از سطح باغات خود بعنوان فضای سبز عمومی با باغ شهری رایگان به شهرداری می توانند با تصویب مراجع مربوطه به جای منطقه باغ مسکونی از انواع منطقه بندیهای مسکونی استفاده کنند بشرط اینکه سطح مجموعه باغاتی که مشترکاً بصورت یکپارچه از این ضوابط استفاده می کنند از ۲۰ هزار متر مربع کمتر نباشد .
سهم خدمات و فضای سبز عمومی حتی المکان بصورت یکپارچه باشد .
ضمن رعایت کامل مفاد مصوبه ۱۴/۲/۷۱ شورایعالی شهرسازی و معماری تحت عنوان منطقه بندی مسکونی شهرها ، ضوابط زیر را رعایت نمایند :
۱ ـ ۴ منطقه تک خانواری ـ با رعایت ضوابط مربوطه
۲ ـ ۴ منطقه چند خانواری حداقل تفکیک ، افراز و تقسیم ۵۰۰ متر مربع با تراکم ۸۰ % و با افزایش سطح قطعات به بیش از ۱۰۰۰ متر مربع حداکثر ۱۰۰ %
۳ ـ ۴ منطقه آپارتمانی حداقل تفکیک ، افراز و تقسیم ۱۰۰۰ متر مربع با تراکم ۱۰۰ % و با افزایش سطح قطعات به بیش از ۲۰۰۰ متر مربع حداکثر ۱۲۰ % .
تبصره ۱ : در حالتی که سطح کل باغات بهم پیوسته در یک منطقه شهر کمتر از ۲۰ هزار متر مربع باشد استفاده از ضوابط این بند فقط در صورت رعایت ضوابط منطقه بندی مسکونی همجوار مجاز است .
تبصره ۲ : اراضی واگذار شده بر اساس این بند غیر قابل تبدیل به کاربریهای مسکونی و انتفاعی بوده و شهرداری موظف است ظرف مدت ۱۵ ماه آنها را برای استفاده عمومی تبدیل به پارک نموده چگونگی را به سازمان مسکن و شهر سازی اطلاع دهد در صورت عدم تبدیل آنها به پارک در این مدت بلافاصله با تصویب مراجع مربوطه به خدمات عمومی مورد نظر شهرداری اختصاص خواهد یافت .
ب ـ باغات داخل حریم استحفاظی :
حداقل تفکیک ۲ هکتار
در هر قطعه باغ احداث یک واحد مسکونی با حداکثر سطح زمین ۱۵۰ متر مزبع در دو طبقه و یک طیقه زیر زمین
در باغات موجود کوچکتر از حد نصاب فوق زیر مجاز می باشد .
کمتر از ۲۰۰۰ متر مربع حداکثر ۵۰ متر مربع
مطالب مرتبط دستورالعمل ماده ۱۴ قانون زمین شهری
قانون زمین شهری – مرکز پژوهش های مجلس