مدیریت نگهداری ساختمان، به مجموعه فعالیت‌هایی گفته می‌شود که برای حفظ و ارتقای عملکرد ساختمان در طول عمر مفید آن انجام می‌شود. این فعالیت‌ها شامل بازرسی، تعمیر، نگهداری پیشگیرانه، بازسازی و نوسازی می‌شوند که امروژه توسط CMMS انجام میگردد.
مدیریت نگهداری ساختمان بخشی از مدیریت بهره‌برداری ساختمان است. مدیریت بهره‌برداری یک مفهوم جامع‌تر است که شامل مدیریت نگهداری و سایر فعالیت‌های مرتبط با عملکرد ساختمان می‌شود.
اهمیت مدیریت نگهداری ساختمان:
* افزایش طول عمر ساختمان: نگهداری منظم و اصولی، از فرسودگی زودرس ساختمان جلوگیری کرده و عمر مفید آن را افزایش می‌دهد.
* حفظ ارزش ساختمان: ساختمان‌های نگهداری شده، ارزش بالاتری در بازار املاک دارند.
* کاهش هزینه‌های تعمیرات: با انجام نگهداری پیشگیرانه، می‌توان از بروز خرابی‌های بزرگ و پرهزینه جلوگیری کرد.
* افزایش ایمنی: بازرسی و تعمیر منظم تاسیسات و تجهیزات ساختمان، ایمنی ساکنین را تضمین می‌کند.
* بهبود کیفیت زندگی: نگهداری مناسب، محیطی سالم و راحت را برای ساکنین فراهم می‌کند.
انواع نگهداری ساختمان:
* نگهداری پیشگیرانه: این نوع نگهداری، شامل بازرسی‌های دوره‌ای، سرویس و تعمیرات جزئی است که به منظور جلوگیری از بروز خرابی‌های بزرگ انجام می‌شود.
* نگهداری اصلاحی: این نوع نگهداری، پس از بروز خرابی انجام می‌شود و هدف آن، بازگرداندن ساختمان به وضعیت عملکردی مطلوب است.
* نگهداری اضطراری: این نوع نگهداری، برای رفع خرابی‌های ناگهانی و خطرناک انجام می‌شود.
* نگهداری مبتنی بر شرایط: این نوع نگهداری، بر اساس پایش وضعیت تجهیزات و تاسیسات ساختمان انجام می‌شود و هدف آن، پیش‌بینی و جلوگیری از بروز خرابی‌ها است.
مراحل مدیریت نگهداری ساختمان:
* برنامه‌ریزی: در این مرحله، برنامه‌های نگهداری پیشگیرانه، اصلاحی و اضطراری تدوین می‌شود.
* اجرا: در این مرحله، فعالیت‌های نگهداری طبق برنامه‌های تدوین شده انجام می‌شود.
* پایش و ارزیابی: در این مرحله، عملکرد فعالیت‌های نگهداری پایش و ارزیابی می‌شود و در صورت نیاز، اصلاحات لازم انجام می‌شود.
عوامل موثر در مدیریت نگهداری ساختمان:
* نوع ساختمان: نوع کاربری ساختمان، قدمت آن و مصالح به کار رفته در آن، بر برنامه‌های نگهداری تاثیرگذار است.
* تاسیسات و تجهیزات: نوع و تعداد تاسیسات و تجهیزات ساختمان، بر حجم و پیچیدگی فعالیت‌های نگهداری تاثیرگذار است.
* بودجه: میزان بودجه اختصاص یافته به نگهداری ساختمان، بر نوع و کیفیت فعالیت‌های نگهداری تاثیرگذار است.
* نیروی انسانی: وجود نیروی انسانی متخصص و مجرب، برای انجام فعالیت‌های نگهداری ضروری است.
نکات مهم:
* تهیه چک لیست‌های دوره‌ای برای بررسی قسمت های مختلف ساختمان
* رعایت مبحث ۲۲ مقررات ملی ساختمان
* لزوم حضور بازرسان و مسئولین نگهداری از ساختمان
تفاوت مدیریت نگهداری ساختمان و مدیریت بهره‌برداری
مدیریت نگهداری ساختمان و مدیریت بهره‌برداری دو مفهوم مرتبط اما متفاوت هستند. هر دو به حفظ و ارتقای عملکرد ساختمان کمک می‌کنند، اما تمرکز و دامنه فعالیت‌های آن‌ها با هم تفاوت دارد.
مدیریت نگهداری ساختمان:
* بر حفظ و نگهداری فیزیکی ساختمان و تاسیسات آن تمرکز دارد.
* شامل فعالیت‌هایی مانند بازرسی، تعمیر، نگهداری پیشگیرانه، بازسازی و نوسازی می‌شود.
* هدف آن، افزایش طول عمر ساختمان، حفظ ارزش آن، کاهش هزینه‌های تعمیرات، افزایش ایمنی و بهبود کیفیت زندگی است.
* بیشتر بر روی مسائل فنی و زیرساختی ساختمان تمرکز دارد.
مدیریت بهره‌برداری ساختمان:
* بر مدیریت و بهینه‌سازی عملکرد کلی ساختمان و تاسیسات آن تمرکز دارد.
* شامل فعالیت‌هایی مانند مدیریت انرژی، مدیریت پسماند، مدیریت ایمنی، مدیریت خدمات و مدیریت قراردادها می‌شود.
* هدف آن، ایجاد محیطی کارآمد، ایمن و راحت برای ساکنین و کاربران ساختمان است.
* شامل دامنه گسترده تری از مسائل فنی، خدماتی، ایمنی و مالی است.
تفاوت‌های کلیدی:
* تمرکز: نگهداری بر حفظ فیزیکی، بهره‌برداری بر عملکرد کلی.
* دامنه: نگهداری محدود به تعمیرات و نگهداری، بهره‌برداری شامل خدمات و مدیریت منابع.
* هدف: نگهداری حفظ ارزش و طول عمر، بهره‌برداری بهینه‌سازی عملکرد و رضایت کاربران.