نسبت پی آر ملک / نسبت P به R ملک
نسبت P/R ملک یا نسبت قیمت یک ملک به اجاره ی آن ، یک معیار مهم در بازار مسکن است که برای ارزیابی ارزش و مقرون به صرفه بودن خرید یا اجاره یک ملک استفاده می‌شود. این نسبت به شما نشان می‌دهد که در مقایسه با اجاره سالانه یک ملک، قیمت آن چقدر است.
در واقع، این نسبت به شما می‌گوید که چند سال طول می‌کشد تا از طریق اجاره دادن ملک، قیمت آن را جبران کنید.( نرمال ۹ سال با تورم ۲۰ %)
روش محاسبه P/R ملک
نسبت P/R با تقسیم قیمت ملک (P) بر اجاره سالانه آن (R) محاسبه می‌شود:
P/R = قیمت ملک ÷ اجاره سالانه
به عنوان مثال، اگر قیمت یک آپارتمان 1 میلیارد تومان باشد و اجاره سالانه آن 48 میلیون تومان باشد، نسبت P به R برابر با 20.83 خواهد بود.
کاربردهای نسبت P/R ملک
* ارزیابی ارزش ملک: نسبت P/R می‌تواند به شما کمک کند تا ارزش یک ملک را در مقایسه با سایر املاک مشابه در منطقه ارزیابی کنید.
* تصمیم‌گیری در مورد خرید یا اجاره: با مقایسه نسبت P/R برای خرید و اجاره، می‌توانید تصمیم بگیرید که کدام گزینه برای شما مقرون به صرفه‌تر است.
* تشخیص حباب قیمتی: افزایش غیرمعمول نسبت P/R می‌تواند نشان‌دهنده وجود حباب قیمتی در بازار مسکن باشد.
تفسیر نسبت P/R ملک
نسبت‌های پایین‌تر:
* نشان‌دهنده ارزش بهتر ملک و مقرون به صرفه‌تر بودن خرید نسبت به اجاره هستند.
* معمولاً در مناطقی با تقاضای کمتر برای خرید یا عرضه بیشتر املاک، دیده می‌شوند.
نسبت‌های بالاتر:
* نشان‌دهنده گران‌تر بودن قیمت ملک نسبت به اجاره و مقرون به صرفه‌تر بودن اجاره نسبت به خرید هستند.
* معمولاً در مناطقی با تقاضای بالا برای خرید یا عرضه محدود املاک، دیده می‌شوند.
نکاتی برای مقایسه نسبت P/R ملک
* نسبت P/R در طول زمان و تحت تأثیر عوامل مختلف اقتصادی و اجتماعی، نوسان داشته است. در دوره‌های رونق بازار مسکن، این نسبت افزایش یافته و در دوره‌های رکود، کاهش یافته است.
* کاهش P/R در گذشته نشانه‌ای از احیای قدرت خرید و رونق بازار بود.
اما ضعف اقتصادی، کاهش عرضه مسکن ، ناتوانی مالی متقاضیان و کاهش قدرت خرید ، این منطق را ضعیف میکند ، لذا با وجود مؤلفه‌های مذکور همیشه کاهش P/R لزوماً به معنای بهبود شرایط و رونق نیست.
* نسبت P/R تنها یکی از معیارهای ارزیابی بازار مسکن است و باید در کنار سایر عوامل مانند موقعیت مکانی ، وضعیت ملک، امکانات منطقه و شرایط بازار و شخصی افراد در نظر گرفته شود.
* با توجه به این نکات، می‌توانید از عدد میانگین تاریخی و محدوده نرمال به عنوان شاخصی برای مقایسه وضعیت بازار مسکن استفاده کنید.
عواملی که بر نسبت P/R تأثیر می‌گذارند:
* موقعیت مکانی: نسبت P/R در مناطق مرکزی شهرها معمولاً بالاتر از مناطق حاشیه‌ای است.
* وضعیت اقتصادی: در شرایط رونق اقتصادی، تقاضا برای خرید مسکن افزایش یافته و نسبت P/R بالاتر می‌رود.
* نرخ بهره: افزایش نرخ بهره، هزینه وام مسکن را افزایش داده و می‌تواند تقاضا برای خرید را کاهش دهد.
* عرضه و تقاضا: تعادل بین عرضه و تقاضا در بازار مسکن، تأثیر قابل توجهی بر نسبت P/R دارد.
میانگین نسبت P/R
نسبت P/R، یا نسبت قیمت به اجاره، عددی است که بسته به شرایط بازار مسکن در شهرها و مناطق مختلف، متغیر است. به همین دلیل، نمی‌توان یک عدد ثابت و مشخص را به عنوان “شاخص” برای این نسبت تعیین کرد.
وضعیت تاریخی عدد P/R در شهر تهران
* بر اساس گزارش‌ها، میانگین تاریخی نسبت P/R در شهر تهران در حدود 21 بوده است.
* پیش از سال ۱۳۹۷، این نسبت در بازه ۱۴ تا ۲۴ نوسان داشت و میانگین تاریخی آن حدود ۱۷ بود .
* این عدد در سال ۱۳۹۹ به ۳۱.۸ رسید.
* در سال‌های (۱۴۰۰-۱۴۰۱) ، این نسبت به بالای ۲۵ و در سال ۱۴۰۲ به ۲۹ رسید .
* در تابستان 1403 ، نسبت P/R تهران به 20 کاهش یافته است که پایین‌ترین سطح از سال 1397 محسوب می‌شود . رشد شدید اجاره‌بها (تا 52٪ در سال 1402) به عنوان مخرج کسر، باعث کاهش نسبت شده است .
مثالی از تحلیل نسبت P به R در بازار مسکن
در مثال بالا گفته شد ، اگر قیمت یک آپارتمان در تهران 1 میلیارد تومان باشد و اجاره سالانه آن 48 میلیون تومان باشد، نسبت P به R برابر با 20.83 خواهد بود.
* نسبت P به R = قیمت کل آپارتمان ÷ اجاره سالانه
۱۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰ ÷ ۴۸,۰۰۰,۰۰۰ = ۲۰.۸۳۳۳
در این مثال، نسبت P به R برابر با 20.83 است.
تحلیل این نتیجه:
* نسبت P به R بالا: نسبت 20.833 در این مثال نسبتا بالا و در محدوده سقف عدد میانگین تاریخی می باشد . این نشان می‌دهد که قیمت این آپارتمان نسبت به اجاره ، در سقف قیمت است.