کمیسیون ماده صد قانون شهرداری ها
مرجعی برای رسیدگی به تخلفات ساختمانی از لحاظ ضوابط شهرسازی و ایمنی است. اگر شهروندان که در ساخت و ساز دست دارند در حوزه ساختمان سازی مرتکب تخلفی شوند، این تخلف در کمیسیون ماده ۱۰۰ مورد رسیدگی قرار می‌گیرد. ماده 100 قانون شهرداری ها از ۱۱ تبصره تشکیل شده‌است.
تخلفات مورد بررسی :
1- احداث بنا بدون پروانه (مجوز) یا احداث بنا خارج از پروانه یا مازاد بر آن
2- عدم احداث پارکینگ یا غیرقابل استفاده بودن پارکینگ
3- تجاوز به معابر شهر
4- استحکام نداشتن بنا یا عدم رعایت ضوابط فنی، بهداشتی و شهرسازی در احداث بنا
5- تغییر کاربری غیرمجاز
6- تخلف مهندس ناظر ساختمان
اعضای کمسیون ماده 100
1- نماینده دادگستری
2- نماینده شورای شهر
3- نماینده فرمانداری
4- نماینده شهرداری
نماینده شهرداری حق رای ندارد و تنها برای ادای توضیحات در جلسات این کمیسیون حاضر می شود.
روند اجرایی کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری
پس از اعلام موارد تخلف و اخذ لایحه دفاعیه شخص ، پرونده برای رسیدگی در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری بدون حضور ذینفع صورت می گیرد. در صورتی که نیاز به توضیحات ذی نفع باشد حضور وی بلامانع است.
شهرداری و مالک یا قائم مقام وی می توانند ظرف مدت ۱۰ روز پس از ابلاغ رای نسبت به آن اعتراض نمایند.
مرجع رسیدگی به این اعتراض کمیسیون دیگر ماده ۱۰۰ خواهد بود که اعضاء آن غیر از افرادی است که در صدور رای قبلی شرکت داشته اند . رای این کمیسیون قطعی می باشد.
انواع تخلفات ساختمانی در ساختمان ها
.1 تفکیک اعیانی‌های تجاری بدون مجوز یا برخلاف ضوابط
.2 قطعه بندی زمین بدون مجوز یا مغایر با ضوابط تفکیک عرصه
.3 تقسیم یک واحد ساختمانی بدون مجوز یا مغایر با ضوابط تفکیک اعیانی.
.4 تغییر کاربری.
.5 تغییرات در آپارتمان.
.6 تغییر نوع استفاده ساختمان.
.7 تبدیل استفاده باغ (با قطع اشجار).
.8 تبدیل پارکینگ به مسکونی یا تجاری.
.9 استفاده حرف پزشکی از واحدهای مسکونی.
.10 احداث بالکن.
.11 احداث در مناطق ممنوعه.
.12 احداث بدون پروانه ساختمان.
.13 احداث ساختمان در اراضی فاقد کاربری.
.14 احداث ساختمان بیش از سطح اشغال مجاز.
.15 احداث اعیانی مغایر با نقشه و مفاد پروانه ساختمانی.
.16 احداث اعیانی مازاد بر پروانه اعم از کم یا بیشتر از تراکم مجاز.
.17 احداث اعیانی بیشتر از ارتفاع مندرج در پروانه یا مغایر با ضوابط.
.18 احداث ساختمان طبق نقشه ولیکن در ملک دیگر یا در ضلع دیگر همان ملک.
.19 عدم رعایت عقب کشی املاک از برهای اصلاحی معابر و خیابانها.
.20 عدم رعایت بهداشت در ساختمان.
.21 عدم رعایت ایمنی بنا در ساختمان.
.22 عدم رعایت استحکام بنای ساختمان.
.23 اشرافیت به املاک و ساختمانهای مجاور.
انواع احکام تخلفات ساختمانی
- تخریب :
حکم تخریب در صورتی صادر می شود که مخالف اصول شهرسازی ، فنی ، بهداشتی باشد . - اخذ جریمه :
در صورتی که اصول فنی بهداشتی و شهرسازی رعایت شده باشد.
که در این صورت کمسیون می توان با صدور رای بر اخذ جریمه به ازاء هر متر مربع بنای بدون مجوز یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان یا یک پنجم ارزش سرقفلی ساختمان. در صورتی که ساختمان ارزش سرقفلی داشته باشد هر کدام که مبلغ آن بیشتر است از ذی نفع ، بلامانع بودن صدور برگ پایان ساختمان را به شهرداری اعلام نماید .
بررسی برخی از تخلفات به تفضیل
- تخلف احداث املاک مسکونی
با در نظر گرفتن شرایط ها را ذکر و عدم ضرورت قلع ، رای به اخذ جریمه ای که نباید از حداقل یک دوم کمتر و از سه برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع بنای اضافی بیشتر باشد.
- تخلف احداث املاک تجاری ، صنعتی و اداری
با در نظر گرفتن شرایط و عدم ضرورت قلع رای به اخذ جریمه ای که نباید از حداقل دو برابر کمتر و از چهار برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع اضافی ایجاد شده بیشتر باشد .
- تخلف مربوط به عدم احداث پارکینگ و یا غیر قابل استفاده بودن پارکینگ
اگر احداث پارکینگ با توجه به مشخصات مندرج در پروانه و نقشه ها و ضوابط شهرداری محل الزامی باشد. ولی مالک ساختمان از احداث پارکینگ خودداری نماید. و پارکینگ را احداث نکند و یا اینکه پارکینگ را به صورتی که امکان اصلاح چنین تخلفی وجود داشته باشد.
در این صورت حکم به اصلاح همراه اخذ جریمه می دهد. و در صورتی که اصلاح آن ممکن نباشد و کمسیون می تواند باتوجه به موقعیت محلی و نوع استفاده از فضای پارکینگ رای به اخذ جریمه ای که حداقل یکی برابر و حداکثر دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع فضای از بین رفته پارکینگ باشد ، صادر نماید.
مساحت هر پارکینگ با احتساب گردش ۲۵ متر مربع می باشد.
اگر تخلف عدم احداث پارکینگ از لحاظ اصول شهرسازی یا فنی یا بهداشتی رعایت نشده باشد حکم تخریب در آن مورد الزامی است
- تخلف تجاوز به معابر شهری
در مورد تجاوز تخلف تجاوز به معابر شهر باید بگوییم که منظور قانون گذار عدم عقب نشینی مالک خود بوده . چرا که تجاوز به معابر شهر مشمول عناوین کیفری چون تعرف عدوانی موضوع ۶۹۰۴ ق. م. ۱ می شود.
تخلف تجاوز به معابر شهر مذکور در تبصره ۶ م ۱۰۰ ق .ش زمانی تحقق پیدا می کند. که مالک بنا در هنگام نوسازی بر خلاف پروانه و یا بدون پروانه و با عدم رعایت برهای اصلاحی مصوب شهرداری و مراجع مربوطه را شروع به ساختن ملک جدید کنند و یا به نحوی از آنجا تجاوزی به ملک سابق خود و ملک فعلی شهرداری انجام دهند.
در حقیقت شخصی که تحت عنوان تجاوز به معابر شهر متخلف شناخته شود مالک می باشد. و حقیقتا تجاوزی به ملک دیگری انجام نمی دهد و فی الواقع تجاوز به ملک سابق خود انجام داده ، که تماما یا بعضا در طرحهای مصوب شهرداری و مراجع مربوطه واقع گردیده که یا چنین طرحهایی فوری و ضربه الاجلی می باشد.
حال اگر مالک ملک قصد نوسازی یا تجدید بنا کرد باید بر اساس چنین طرحی ساخت کند و اگر خلاف آن ساخت کند بدون علم به اینکه ملک مزبور تمامایا بعضا مشمول تخلف تجاوز به معابر می گردد که در این صورت شهرداری مکلف است از ادامه عملیات جلوگیری کند . و طرح دعوا در کمسیون نماید .
- تخلف عدم استحکام بنا
چنین تخلفی زمانی پیش می آید که مالک رعایت اصول فنی و معماری و …. را نکرده باشد و بنا از استحکام لازم برخوردار نباشد در مورد این تخلف از آنجا که از مصادیق صورت ام ۱۰۰ می باشد حکم تخریب از سوی کمسیون الزامی می باشد .
- تخلف عدم رعایت اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی
اصول فنی شامل ضوابط شناخته شده و علمی راجع به احداث بنا می شود. که عدم لحاظ آن موجب عدم امکان بهره برداری مطلوب از ساختمان و عدم مقاومت و بقای ساختمان در قانونی آن می شود.
اصول بهداشتی مربوط به اموری است که رعایت آن به منظور حفظ سلامت جسم و روان استفاده کنندگان از ساختمان ضرورت دارد. و تخطی از آن موجب خلل و نقصان در بهداشت جسم و روان انسان می گردد .
اصول شهرسازی رعایت اصول و ضوابطی می باشد. که برای حفظ بافت شهر و توسعه فعلی و آتی آن نیاز می باشد .
در این نوع از تخلف کمسیون رای به تخریب آن بنا خواهد داد .
- تخلف تغییر کابری
چنین تخلفی زمانی تحقق پیدا می کند. که بر خلاف مندرجات پروانه ساختمانی، در منطقه غیر تجاری محل کسب یا پیشه و یا تجارت دائر شود.
در مورد این تخلف شهرداری پس از اطلاع مورد را در کمسیون م ۱۰۰ مطرح می کند و کمسیون پس از احراز تخلف در مهلت مناسب که نباید از دو ماه تجاوز کند.در مورد تعطیل محل کسب یا پیشه و یا تجارت ظرف مدت یکماه اتخاذ تصمیم می کند.
لازم به ذکر است که دائر کردن دفتر وکالت و مطب و دفتر اسناد رسمی ازدواج و طلاق و دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی به وسیله مالک از نظر این قانون استفاده تجاری محسوب می شود .
با توجه به عدم پیش بینی قانونگذار در مورد تغییر کاربری تجاری به غیر تجاری کسی محلی را که مطابق مندرجات پروانه ساختمانی تجاری می باشد را به محل سکونت تبدیل کند و یا هر استفاده غیر تجاری دیگری از آن ببرد ، مشمول مقررات این ماده نمی شود.
- تخلف تراکم اضافی
تخلف تراکم اضافی که عبارت است از اضافه بنا زائد بر مساحت زیر بنای مندرج در پروانه ساختمانی از سوی مالک ، یکی دیگر از انواع تخلفات داخل در صلاحیت کمسیون م ۱۰۰ قانون شهرداری می باشد .
کمسیون در مورد این نوع از تخلف دو نوع حکم می تواند صادر کند که عبارت است از :
۱ – تخریب
الف – در صورتی که رعایت اصول فنی شهرسازی و بهداشتی نشده باشد .
ب – در صورتی کمسیون حکم به پرداخت جریمه دهد و ذی نفع از پرداخت جریمه پس از تقاضای شهرداری مبنی بر وصول جریمه از ذی نفع خود داری کند . در این دو مورد کمسیون مکلف به صدور حکم تخریب می باشد.
۲ – رای به اخذ جریمه
کمسیون می تواند در صورت عدم ضرورت قطع اضافه بنا رای به اخذ جریمه علیه ذی نفع بدهد .
مرجع شکایت از تصمیم های قطعی کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری
آرای قطعی کمیسیون ، مطابق بند ۲ ماده ۱۰ دیوان عدالت اداری ، قابل شکایت و اعتراض در دیوان می باشد.