اسقاط کافه خیارات یعنی از بین بردن تمام خیارات که به موجب آنها می توان قرارداد را به صورت یک جانبه از بین برد. بعبارت دیگر
عبارت ساده «اسقاط کافه خیارات» همه حق فسخ‌هایی را که می‌تواند در یک معامله وجود داشته باشد از بین می‌برد.
اسقاط به معنای از بین بردن، کافه به معنای همه و تمام است. در مورد خیار هم متوجه شدیم که به معنای اختیار فسخ معامله است.
طبق ماده ی 448 قانون مدنی، سقوط تمام یا بعضی از خیارات را می توان در قرارداد شرط کرد.
2 رویه متفاوت نسبت به این موضوع وجود دارد:
- رویه اول:
در رویه قضایی، عده ای از قضات با توجه به عموم و اطلاق این ماده ی قانونی، به شرط اسقاط کافه خیارات ترتیب اثر می دهند و حق فسخی برای شما قائل نمی شوند. بنابراین ممکن است شما مال معیوبی را خریداری کرده باشید اما به علت درج شرط اسقاط کافیه خیارات ازحقوق قانونی خود برای فسخ معامله، محروم شوید. - رویه دوم:
عده ای دیگر از قضات با توجه به نظرات علما ی حقوق، این شرط را در برخی خیارات موثر نمی دانند.
به نظر این عده خیار تدلیس، خیار تفلیس و خیار تعذر تسلیم حتی با وجود شرط کردن اسقاط کافه خیارات، زایل نمی شود. بنابراین اگر مثلا شخصی با فریب شما مالی را به شما بفروشد، برای شما امکان فسخ معامله به این علت وجود دارد حتی اگر در قرارداد شما شرط اسقاط کافه خیارات درج شده و شما آن را امضا کرده باشید.
توجه کنید اگر شخصی آگاه به داشتن هر یک خیارات فوق بوده و شرط اسقاط کافه خیارات را پذیرفته باشد، بر مبنای قاعده ی اقدام (عمل بر علیه خود) عمل نموده و شرط مذکور در کلیه خیارات موثر است.
به کلی می توان گفت، قرار دادن چنین شرطی باعث ورود ضرر به طرفین و به خصوص خریداران می باشد.