ماده ۱۰۰ قانون شهرداری
مصوب ۱۱/۴/۱۳۳۴ با اصلاحات بعدی
ماده ۱۰۰ – مالكين اراضي و املاك واقع در محدودة شهر يا حريم آن بايد قبل از هر اقدام عمراني يا تفكيك اراضي و شروع ساختمان از شهرداري پروانه اخذ نمايند. شهرداري مي‌تواند از عمليات ساختماني ساختمان‌هاي بدون پروانه يا مخالف مفاد پروانه به وسيلة مأمورين خود اعم از آنكه ساختمان در زمين محصور يا غصر محصور واقع باشد جلوگيري نمايند.
تبصره ۱ – در موارد مذکور فوق که از لحاظ اصول شهرسازی یا فنی یا بهداشتی قلع تأسیسات و بناهای خلاف مشخصات مندرج در پروانه ضرورت داشته باشد یا بدون پروانه شهرداری ساختمان احداث یا شروع باحداث شده باشد به تقاضای شهرداری موضوع در کمیسیون هائی مرکب از نماینده وزارت کشور بانتخاب وزیر کشور و یکی از قضات دادگستری بانتخاب وزیر دادگستری و یکی از اعضای انجمن شهر بانتخاب انجمن مطرح‌میشود
کمیسیون پس از وصول پرونده به ذینفع اعلام مینماید که ظرف ده روز توضیحات خود را کتباً ارسال دارد پس از انقضاء مدت مذکور‌کمیسیون مکلف است موضوع را با حضور نماینده شهرداری که بدون حق رأی برای ادای توضیح شرکت میکند ظرف مدت یکماه تصمیم مقتضی بر‌حسب مورد اتخاذ کند در مواردیکه شهرداری از ادامه ساختمان بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه جلوگیری میکند مکلف است حداکثر ظرف یک‌هفته از تاریخ جلوگیری موضوع را در کمیسیون مذکور مطرح نماید در غیر اینصورت کمیسیون بتقاضای ذینفع بموضوع رسیدگی خواهد کرد.
در صورتیکه تصمیم کمیسیون بر قلع تمام یا قسمتی از بنا باشد مهلت مناسبی که نباید از دو ماه تجاوز کند تعیین مینماید.
شهرداری مکلف است تصمیم مزبور را به مالک ابلاغ کند. هر گاه مالک در مهلت مقرر اقدام به قلع بنا ننماید شهرداری رأساً اقدام کرده و هزینه آنرا طبق مقررات آئین‌نامه اجرای وصول عوارض از مالک دریافت خواهد نمود.
تبصره ۲ ـ در مورد اضافه بنا زائد بر مساحت زیر بنای مندرج در پروانه ساختمانی واقع در حوزه استفاده از اراضی مسکونی کمیسیون میتواند در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا با [به] توجه بموقعیت ملک از نظر مکانی (در بر خیابان های اصلی یا خیابانهای فرعی و یا کوچه بن باز یا بن بست)
رأی باخذ جریمه ای که متناسب با نوع استفاده از فضای ایجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی باشد تعیین و شهرداری مکلف است براساس آن نسبت بوصول جریمه اقدام نماید. (جریمه نباید از حداقل یک دوم کمتر و از سه برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر مترمربع بنای اضافی بیشتر باشد) در صورتیکه ذینفع از پرداخت جریمه خود داری نمود شهرداری مکلف است مجدداً پرونده را بهمان کمیسیون ارجاع و تقاضای صدور رأی تخریب را بنماید. کمیسیون در این مورد نسبت بصدور رأی تخریب اقدام خواهد نمود.
تبصره ۳ ـ در مورد اضافه بنا زائد بر مساحت مندرج در پروانه ساختمانی واقع در حوزه استفاده از اراضی تجارتی و صنعتی و اداری کمیسیون میتواند در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا با توجه بموقعیت ملک از نظر مکانی (در بر خیابانهای اصلی یا خیابانهای فرعی و یا کوچه بن باز یا بن بست) رأی باخذ جریمه ای که متناسب با نوع استفاده از فضای ایجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی باشد
تعیین و شهرداری مکلف است براساس آن نسبت بوصول جریمه اقدام نماید (جریمه نباید از حداقل دو برابر کمتر و از چهار برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع بنای اضافی ایجاد شده بیشتر باشد) در صورتی که ذینفع از پرداخت جریمه خود داری نمود شهرداری مکلف است مجدداً پرو نده را بهمان کمیسیون ارجاع و تقاضای صدور رأی تخریب را بنماید.
کمیسیون در این مورد نسبت بصدور رأی تخریب اقدام خواهد نمود.
تبصره ۴ ـ در مورد احداث بنای بدون پروانه در حوزه استفاده از اراضی مربوطه در صورتیکه اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی رعایت شده باشد کمیسیون میتواند با صدور رأی بر اخذ جریمه بازاء هر متر مربع بنای بدون مجوز یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان یا یک پنجم ارزش سرقفلی ساختمان، در صورتیکه ساختمان ارزش دریافت سرقفلی داشته باشد، هرکدام که مبلغ آن بیشتر است از ذینفع، بلا مانع بودن صدور برگ پایان ساختمان را بشهرداری اعلام نماید. اضافه بنا زائد بر تراکم مجاز براساس مفاد تبصره های ۲ و ۳ عمل خواهد شد.
تبصره ۵ ـ در مورد عدم احداث پارکینگ و یا غیر قابل استفاده بودن آن و عدم امکان اصلاح آن کمیسیون میتواند با توجه به موقعیت محلی و نوع استفاده از فضای پارکینگ رأی باخذ جریمه ای که حداقل یک برابر و حداکثر دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع فضای از بین رفته پارکینگ باشد صادر نماید (مساحت هر پارکینگ با احتساب گردش ۲۵ متر مربع میباشد) شهرداری مکلف باخذ جریمه تعیین شده و صدور برگ پایان ساختمان میباشد.
تبصره ۶ ـ در مورد تجاوز به معابر شهر، مالکین موظف هستند در هنگام نوسازی براساس پروانه ساختمان و طرحهای مصوب رعایت برهای اصلاحی را بنمایند. در صورتیکه بر خلاف پروانه و یا بدون پروانه تجاوزی در اینمورد انجام گیرد شهرداری مکلف است از ادامه عملیات جلوگیری و پرونده امر را به کمیسیون ارسال نماید. در سایر موارد تخلف مانند عدم استحکام بنا، عدم رعایت اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی در ساختمان رسیدگی بموضوع در صلاحیت کمیسیونهای ماده صد است.
تبصره ۷ ـ مهندسان ناظر ساختمانی مکلفند نسبت به عملیات اجرائی ساختمانی که به مسئولیت آنها احداث میگردد از لحاظ انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه و نقشه ها و محاسبات فنی ضمیمه آن مستمراً نظارت کرده و در پایان کار مطابقت ساختمان با پروانه و نقشه و محاسبات فنی را گواهی نمایند. هرگاه مهندس ناظربر خلاف گواهی نماید و یا تخلف را بموقع بشهرداری اعلام نکند و موضوع منتهی بطرح در کمیسیون مندرج در تبصره یک ماده صد قانون شهرداری و صدور رأی بر جریمه یا تخریب ساختمان گردد شهرداری مکلف است مراتب را به نظام معماری و ساختمانی منعکس نماید.
شورای انتظامی نظام مذکور موظف است مهندس ناظر را در صورت ثبوت تقصیر برابر قانون نظام معماری و ساختمانی حسب مورد با توجه به اهمیت موضوع به ۶ ماه تا سه سال محرومیت از کار و در صورتیکه مجدداً مرتکب تخلف شود که منجر بصدور رأی تخریب بوسیله کمیسیون ماده صد گردد به حداکثر مجازات محکوم کند. مراتب محکومیت از طرف شورای انتظامی نظام معماری و ساختمانی در پروانه اشتغال درج و در یکی از جرائد کثیر الانتشار اعلام میگردد.
شهرداری مکلف است تا صدور رأی محکومیت بمحض وقوف از تخلف مهندس ناظر و ارسال پرونده کمیسیون ماده صد بمدت حداکثر ۶ ماه از اخذ گواهی امضاء مهندس ناظر مربوطه برای ساختمان جهت پروانه ساختمان شهرداری خود داری نماید. مأموران شهرداری نیز مکلفند در مورد ساختمانها نظارت نمایند و هر گاه از موارد تخلف در پروانه بموقع جلوگیری نکنند و یا در مورد صدور گواهی انطباق ساختمان با پروانه مرتکب تقصیری شوند طبق مقررات قانونی به تخلف آنان رسیدگی میشود و در صورتیکه عمل ارتکابی مهندسان ناظر و مأموران شهرداری واجد جنبه جزائی هم باشد از این جهت نیز نیز قابل تعقیب خواهند بود.
در مواردیکه شهرداری مکلف به جلوگیری از عملیات ساختمانی است و دستور شهرداری اجرا نشود میتواند با استفاده از مأموران اجرائیات و در صورت لزوم مأموران انتظامی برای متوقف ساختن عملیات ساختمانی اقدام نماید.
تبصره ۸ ـ دفاتر اسناد رسمی مکلفند قبل از انجام معامله قطعی در مورد ساختمانها گواهی پایان ساختمان در مورد ساختمانهای نا تمام گواهی عدم خلاف تا تاریخ انجام معامله را که توسط شهرداری صادر شده باشد ملاحظه و مراتب را در سند قید نمایند.
در مورد ساختمانهائی که قبل از تصویب قانون ۶ تبصره الحاقی بماده صد قانون شهرداریها (۱۳۵۵/۱۱/۲۴) معامله انجام گرفته و از ید مالک اولیه خارج شده باشد در صورتیکه مورد معامله کل پلاک را شامل نگردد گواهی عدم خلاف یا برگ پایان ساختمان الزامی نبوده و با ثبت و تصریح آن در سند انجام معامله بلا مانع میباشد.
در مورد ساختمانهائی که قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر ایجاد شده در صورتیکه اضافه بناء جدیدی حادث نگردیده باشد و مدارک و اسناد نشان دهنده ایجاد بنا قبل از سال تصویب طرح جامع شهر باشد با ثبت و تصریح مراتب فوق در سند مالکیت انجام معامله بلا مانع میباشد.
تبصره ۹ ـ ساختمانهائی که پروانه ساختمان آنها قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر صادر شده است از شمول تبصره ۱ ماده صد قانون شهرداری معاف میباشند.
تبصره ۱۰ ـ در مورد آراء صادره از کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری هرگاه شهرداری یا مالک یا قائم مقام او از تاریخ ابلاغ رأی ظرف مدت ده روز نسبت به آن رأی اعتراض نماید، مرجع رسیدگی باین اعتراض کمیسیون دیگر ماده صد خواهد بود که اعضای آن غیر از افرادی میباشند که در صدور رأی قبلی شرکت داشته اند. رأی این کمیسیون قطعی است.
تبصره ۱۱ ـ آئین نامه ارزش معاملاتی ساختمان پس از تهیه توسط شهرداری و تصویب انجمن شهر در مورد اخذ جرائم قابل اججراست. و این ارزش معاملاتی سالی یکبار قابل تجدید نظر خواهد بود.
قبلی / ماده ۱۰۰ قانون شهرداری / بعدی
تفسیر ماده ۱۰۰ قانون شهرداری
ماده ۱۰۰ قانون شهرداری را می‌توان به عنوان ابزار اصلی و بازوی اجرایی شهرداریها برای کنترل و نظارت بر ساخت‌وساز در محدوده و حریم شهرها تفسیر کرد. این ماده، قاعده کلی “لزوم اخذ پروانه ساختمانی قبل از هرگونه اقدام عمرانی” را بنیان می‌گذارد و سپس به پیامدهای عدم رعایت این قاعده می‌پردازد.
به طور خلاصه، تفسیر ماده ۱۰۰ قانون شهرداری این است که قانون‌گذار با وضع آن، سعی در برقراری نظم در شهرسازی، جلوگیری از ساخت‌وسازهای مغایر با ضوابط و طرحهای شهری، حفظ حقوق عمومی و منافع شهروندان، و ایجاد ضمانت اجرایی برای تخلفات ساختمانی داشته است.
ماده ۱۰۰ قانون شهرداری دربرگیرنده مفاهیم زیر است:
* اصل نظارت و کنترل پیشینی :
محور اصلی این ماده، لزوم اخذ پروانه ساختمانی از شهرداری پیش از هرگونه ساخت‌وساز یا تفکیک اراضی است. این پروانه، به مثابه مجوزی است که شهرداری با بررسی نقشه‌ها و ضوابط شهرسازی (شامل کاربری، تراکم، ارتفاع، عقب‌نشینی‌ها، تأمین پارکینگ و…) صادر میکند تا از ساخت‌وسازهای بی‌ضابطه و ناهماهنگ با طرحهای جامع و تفصیلی جلوگیری شود.
* ضمانت اجرای تخلفات:
در صورت عدم رعایت این اصل (یعنی ساخت‌وساز بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه)، ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ضمانت اجراهایی را پیش‌بینی میکند. این ضمانت اجراها توسط یک نهاد شبه قضایی به نام “کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری” اعمال می‌شوند.
* مراجع رسیدگی تخصصی:
ماده ۱۰۰ قانون شهرداری که از نمایندگان وزارت کشور، قوه قضائیه و شورای شهر تشکیل شده است، مرجعی تخصصی برای رسیدگی به تخلفات ساختمانی است. وجود نماینده قضایی در این کمیسیون، نشان از اهمیت و حساسیت تصمیمات آن (مانند تخریب یا جریمه) دارد.
* رویکرد دوگانه (قلع یا جریمه):
ماده ۱۰۰ قانون شهرداری دو نوع حکم اصلی را برای تخلفات متصور می‌سازد:
– قلع (تخریب):
این حکم در مواردی صادر میشود که بنا از لحاظ اصول شهرسازی، فنی یا بهداشتی مشکل اساسی و غیرقابل جبران داشته باشد. این رویکرد، جنبه بازدارندگی و حفظ نظم شهری را دارد.
* جریمه:
در مواردی که تخلف اساسی نباشد و بنا قابل ابقا باشد (معمولاً در تخلفات مربوط به تراکم اضافی یا عدم تأمین پارکینگ)، کمیسیون میتواند با اخذ جریمه، اجازه ابقای بنا را بدهد. این رویکرد، انعطاف‌پذیری قانون را نشان می‌دهد و در عین حال، عواید آن به شهرداری کمک میکند.
* مسئولیت مهندسین ناظر:
این ماده همچنین مسئولیت مهندسین ناظر را در گزارش به موقع تخلفات و گواهی صحیح، مورد تأکید قرار می‌دهد و برای تخلفات آنها مجازات‌هایی را در نظر می‌گیرد.
* امکان اعتراض و حقوق شهروندی:
هرچند آرای کمیسیون قاطع هستند، اما ماده ۱۰۰ قانون شهرداری امکان اعتراض به آرای کمیسیون بدوی در کمیسیون تجدیدنظر و همچنین امکان شکایت به دیوان عدالت اداری را فراهم آورده است. این امر، حقوق شهروندان را در برابر تصمیمات اداری تضمین میکند.
کارکرد ماده ۱۰۰ قانون شهرداری
کارکرد اصلی ماده ۱۰۰ در سیستم مدیریت شهری ایران، به شرح زیر است:
* نظارت بر ساخت‌وساز:
* کنترل شهرسازی: اصلی‌ترین کارکرد، اعمال کنترل بر روند ساخت‌وساز در شهرها و حریم آن‌هاست تا ساختمانها بر اساس طرحهای مصوب (مانند طرح جامع و طرح تفصیلی) و ضوابط شهرسازی (از جمله کاربری اراضی، تراکم ساختمانی، ارتفاع، تعداد طبقات، عقب‌نشینی‌ها، تأمین پارکینگ و سطح اشغال) احداث شوند.
* جلوگیری از ساخت‌وسازهای غیرمجاز:
ماده ۱۰۰ قانون شهرداری یک سازوکار قانونی برای برخورد با افرادی که بدون پروانه یا خلاف پروانه اقدام به ساخت می‌کنند، فراهم می‌آورد.
* ایجاد بازدارندگی:
* تهدید به قلع بنا (تخریب) یا اعمال جریمه‌های سنگین، به عنوان یک عامل بازدارنده قوی عمل میکند تا افراد قبل از هرگونه ساخت‌وساز، مجوزهای لازم را از شهرداری دریافت کنند و ضوابط را رعایت نمایند.
* ایفای نقش شبه قضایی:
* کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری به عنوان یک مرجع شبه قضایی، به دعاوی و تخلفات مربوط به ساخت‌وساز رسیدگی کرده و با صدور رأی، فصل خصومت میکند. این کارکرد، بار رسیدگی به این نوع پرونده‌ها را از دوش دادگستری برمی‌دارد و رسیدگی تخصصی‌تر و سریع‌تری را فراهم می‌آورد.
* تنظیم‌گری و انضباط شهری:
* با اعمال مقررات ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ، شهرداری قادر است نظم و انضباط را در محیط شهری حفظ کند و از ایجاد فضاهای نازیبا، ناایمن، یا غیربهداشتی که ناشی از ساخت‌وسازهای بی‌ضابطه هستند، جلوگیری کند.
* کسب درآمد برای شهرداری:
* در مواردی که حکم جریمه صادر میشود و مالک جریمه را می‌پردازد، این مبلغ به عنوان یکی از منابع درآمدی شهرداری محسوب میشود. البته، هدف اصلی ماده ۱۰۰ قانون شهرداری کسب درآمد نیست، بلکه تنظیم‌گری است، اما این یک کارکرد فرعی و مهم آن محسوب میشود.
* حفظ حقوق عمومی و شهروندی:
* با جلوگیری از تخلفاتی مانند تجاوز به معابر، عدم تأمین پارکینگ کافی، یا عدم رعایت استانداردهای ایمنی و بهداشتی، این ماده به طور غیرمستقیم به حفظ حقوق و رفاه عمومی شهروندان کمک میکند.
به طور خلاصه، کارکرد ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ، نظارت فعال و اعمال قانون در حوزه ساخت‌وساز شهری برای تحقق برنامه‌ریزی شهری، حفظ ایمنی و زیبایی شهر، و اداره بهتر شهرها است.
موضوعات مرتبط :
* قانون شهرداری – مرکز پژوهش مجلس
* تحلیل نظام مسائل کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری – مرکز پژوهش های مجلس