قرارداد MC | قرارداد ام سی
Management Contracting
قرارداد پیمان مدیریت MC نوعی از قرارداد پیمانکاری و یکی از انواع روش های مدیریت فرآیند ساخت است . این قرارداد بیشتر در پروژههای عمرانی، صنعتی و ساخت وساز مورد استفاده قرار میگیرد .
این مدل یکی از رویکردهای کلیدی در اجرای پروژههای ساختمانی است و درک دقیق آن برای کارفرمایان و متخصصان صنعت ضروری است.
کاربرد قرارداد پیمان‌مدیریت (MC)
قرارداد پیمان‌مدیریت (MC) یک راهکار موثر برای کارفرمایانی است که می‌خواهند اجرای پروژههای پیچیده خود را به یک تیم متخصص واگذار کنند و در عین حال، کنترل کلی بر روند کار و بودجه داشته باشند. این مدل به ویژه در پروژه‌هایی که نیاز به انعطاف‌پذیری در مراحل اولیه دارند یا پیچیدگی‌های اجرایی بالا دارند، می‌تواند بسیار کارآمد باشد.
ماهیت و فلسفه قرارداد پیمان مدیریت
در هسته اصلی، قرارداد پیمان‌مدیریت بر واگذاری مسئولیت مدیریت اجرایی پروژه از کارفرما به یک شخص متخصص بعنوان مدیر پیمان استوار است. فلسفه این مدل این است که کارفرما، به جای درگیر شدن مستقیم با جزئیات فنی، اجرایی، قانونی و مالی متعدد ده‌ها پیمانکار جزء، تنها با یک طرف اصلی (مدیر پیمان) در ارتباط باشد. این رویکرد به کارفرما اجازه می‌دهد تا بیشتر بر روی جنبه‌های استراتژیک، تأمین مالی و تعیین اهداف کلان پروژه تمرکز کند.
تفاوت قرارداد پیمان مدیریت و پیمان مدیریت
مدیریت پیمان و پیمان‌مدیریت تقریباً همیشه به یک مفهوم اشاره دارند و به جای یکدیگر استفاده می‌شوند.
هر دو این اصطلاحات به انگلیسی “Management Contracting” (MC) ترجمه می‌شوند و به همان مدلی اشاره دارند که در آن کارفرما (مالک پروژه) مدیریت کلیه جوانب اجرایی پروژه را به شخص سوم واگذار می‌کند و این مدیر پیمان است که مستقیماً با پیمانکاران جزء قرارداد می‌بندد و آن‌ها را مدیریت می‌کند.
در برخی منابع ممکن است تلاش شود تفاوت‌های بسیار جزئی برای این دو عبارت قائل شوند، اما در عمل و در عرف بازار، این دو واژه مترادف یکدیگرند و به یک نوع قرارداد واحد اشاره دارند. و با خیال راحت می‌توان آن‌ها را یکسان در نظر گرفت .
ساختار و روابط در قرارداد پیمان مدیریت
در یک قرارداد MC ، روابط به این صورت شکل میگیرد:
* قرارداد بین کارفرما و مدیر پیمان :
این قرارداد، سنگ بنای کل پروژه است. در این قرارداد، حدود اختیارات، مسئولیت‌ها، زمان‌بندی کلی، نحوه پرداخت حق‌الزحمه مدیر پیمان و چارچوب کلی پروژه تعریف می‌شود. مدیر پیمان متعهد می‌شود که پروژه را بر اساس طراحی‌ها، مشخصات فنی و بودجه کلی تعیین‌شده، مدیریت و اجرا کند.
* قراردادهای بین مدیر پیمان و پیمانکاران جزء (Sub-Contractors):
اینجاست که تفاوت اصلی MC با سایر مدل‌ها برجسته می‌شود. مدیر پیمان (MC) خودش مستقیماً با تمامی پیمانکاران جزء (مانند پیمانکار سازه، برق، مکانیک، نما، تأسیسات و…) قرارداد می‌بندد. این بدان معناست که پیمانکاران جزء در قبال کار خود مستقیماً به مدیر پیمان پاسخگو هستند، نه کارفرما. مدیر پیمان مسئولیت انتخاب، ارزیابی، مذاکره، عقد قرارداد، نظارت و پرداخت به این پیمانکاران جزء را بر عهده دارد.
نکته مهم: کارفرما هیچ رابطه قراردادی مستقیمی با پیمانکاران جزء ندارد. این موضوع بار حقوقی و اداری زیادی را از دوش کارفرما برمی‌دارد.
مسئولیت‌ها و وظایف مدیر پیمان
مدیر پیمان در طول عمر پروژه، طیف وسیعی از مسئولیت‌ها را بر عهده دارد که شامل موارد زیر است:
* برنامه‌ریزی و زمان‌بندی پروژه:
تهیه و به‌روزرسانی برنامه زمان‌بندی دقیق برای تمامی فعالیت‌ها.
* بودجه‌بندی و کنترل هزینه:
نظارت مستمر بر هزینه‌ها و اطمینان از اینکه پروژه در چارچوب بودجه مصوب باقی می‌ماند. این شامل تأیید صورت وضعیت‌های پیمانکاران جزء و مدیریت پرداخت‌ها می‌شود.
* مناقصه و انتخاب پیمانکاران جزء:
تهیه پکیج‌های مناقصه، دعوت به مناقصه، ارزیابی پیشنهادها و انتخاب مناسب‌ترین پیمانکاران جزء.
* مدیریت قراردادهای پیمانکاران جزء:
نظارت بر عملکرد پیمانکاران جزء، بررسی پیشرفت کار آن‌ها و حل و فصل اختلافات احتمالی.
* کنترل کیفیت :
اطمینان از اینکه کار انجام‌شده توسط پیمانکاران جزء مطابق با مشخصات فنی، استانداردها و کیفیت مورد انتظار است.
* مدیریت ایمنی:
اطمینان از رعایت مقررات و استانداردهای ایمنی در کل سایت پروژه.
* مدیریت ریسک:
شناسایی، ارزیابی و کاهش ریسک‌های مرتبط با اجرا، زمان‌بندی و هزینه.
* گزارش‌دهی:
ارائه گزارش‌های منظم و شفاف به کارفرما در مورد پیشرفت پروژه، هزینه‌ها، مشکلات و راه‌حل‌ها.
* هماهنگی:
ایجاد هماهنگی مؤثر بین پیمانکاران جزء، طراحان و سایر ذی‌نفعان پروژه.
حق‌الزحمه مدیر پیمان
حق‌الزحمه مدیر پیمان (MC) معمولاً به یکی از سه شکل اصلی زیر تعیین می‌شود:
* درصدی از کل هزینه‌های پروژه (Percentage Fee):
این رایج‌ترین روش است. مدیر پیمان درصدی مشخص (مثلاً 5% تا 15%) از کل هزینه‌های مستقیم اجرایی پروژه (شامل هزینه مصالح، دستمزد کارگران پیمانکاران جزء، تجهیزات و سود پیمانکاران جزء) را به عنوان حق‌الزحمه خود دریافت می‌کند. این درصد، توافقی و پوشش‌دهنده هزینه‌های سربار، هزینه‌های مدیریتی خود MC و سود اوست.
* مبلغ ثابت (Fixed Fee):
در این حالت، مبلغی مقطوع و از پیش تعیین‌شده به عنوان حق‌الزحمه مدیر پیمان توافق می‌شود. این روش برای پروژه‌هایی که محدوده کار و هزینه‌های آن از ابتدا مشخص‌تر است، مناسب است. اگر محدوده کار تغییر کند، این مبلغ نیز ممکن است تعدیل شود.
* هزینه به علاوه سود (Cost Plus Fee):
در این روش، مدیر پیمان تمامی هزینه‌های مستند و قابل ردیابی خود (شامل حقوق پرسنل مدیریتی، هزینه‌های دفتری و…) را به کارفرما فاکتور می‌کند و علاوه بر آن، یک درصد مشخص یا یک مبلغ ثابت به عنوان سود خود دریافت می‌کند. این مدل بیشترین شفافیت را در هزینه‌های خود مدیر پیمان برای کارفرما فراهم می‌کند.
مزایا و معایب قرارداد پیمان‌مدیریت (MC)
مزایا:
* کاهش بار مدیریتی کارفرما:
کارفرما فقط با یک نهاد (مدیر پیمان) سر و کار دارد.
* بهره‌گیری از تخصص:
استفاده از تخصص و تجربه یک تیم مدیریتی حرفه‌ای در ساخت.
* انعطاف‌پذیری:
امکان شروع پروژه حتی قبل از تکمیل جزئیات کامل طراحی، زیرا مدیر پیمان می‌تواند به تدریج پیمانکاران جزء را استخدام کند.
* شفافیت مالی (نسبی):
در مدل درصدی، هزینه‌های واقعی پروژه تا حدودی برای کارفرما مشخص است.
* مدیریت ریسک برای کارفرما:
ریسک‌های اجرایی و هماهنگی به مدیر پیمان منتقل می‌شود.
معایب:
* عدم تضمین قیمت نهایی:
در اکثر موارد، قیمت نهایی پروژه تا پایان کار کاملاً مشخص نیست، زیرا حق‌الزحمه بر اساس هزینه‌های واقعی پروژه محاسبه می‌شود (مگر اینکه مدل Fixed Fee یا Cost Plus Fee استفاده شود).
* ریسک منافع مشترک:
در مدل “درصدی از هزینه”، ممکن است انگیزه‌ای برای مدیر پیمان برای کاهش هزینه‌ها وجود نداشته باشد، زیرا هر چه هزینه پروژه بیشتر شود، حق‌الزحمه او نیز بیشتر خواهد شد. (این مورد با سازوکارهایی مانند قیمت حداکثر هدفمند قابل کنترل است).
* نیاز به اعتماد بالا:
موفقیت این مدل به شدت وابسته به اعتماد و رابطه خوب بین کارفرما و مدیر پیمان است.
مقایسه قرارداد CM At-Risk و CM Agency و MC
⚠️ توجه :
انتخاب و تعریف قراداد مناسب و برای یک‌پروژه نیازمند تخصص و تجربه است .
برای این کار از کارشناس قراردادهای ساخت و ساز مشاوره گرفته و بکار گیرید.
موضوعات مرتبط :