کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری
کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری تنها مرجع صالح برای تشخیص عمران و احیائ تاسیسات متناسب و تعیین نوع زمین دار تمیز بایر از موات می باشد .
گواهی عدم موات
گواهی عدم موات در واقع خروجی نهایی و ثمره حقوقیِ رسیدگی در کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری است. این گواهی که پس از بررسی مستندات، نقشههای ثبتی و عکسهای هوایی توسط اعضای کمیسیون صادر میشود، سندی رسمی و قطعی مبنی بر «دایر» یا «بایر» بودن ملک است.
در حقیقت، صدور این گواهی به منزله تأیید مالکیت خصوصی متقاضی و سلب ادعای مالکیت دولت بر آن پلاک ثبتی است؛ از همین رو، دریافت این گواهی به عنوان یک «سپر اطمینان حقوقی» برای خریداران و سرمایهگذاران عمل میکند، چرا که فقدان آن میتواند منجر به ابطال سند، سلب مالکیت و بازگشت ملک به نفع دولت (سازمان ملی زمین و مسکن) شود.
تشکیلات کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری
کمیسیون مرکب از سه نفر نمایندگان وزارت مسکن و شهرسازی که به حکم وزیر مسکن و شهرسازی منصوب میشوند تشیل میگردد. محل تشکیل و دبیرخانه کمیسیون در اداره مسکن و شهرسازی هر محل و زیر نظر مدیر کل سازمان و شهر سازی استان مربوطه فعالیت میکنند . کمیسیون با حضور کلیه اعضاء تشکیل و تصمیمات آن با اکثریت اراء اتخاذ میشود .
حدود صلاحیت کمیسیون
کمیسیون صالح به اظهار نظر و صدور نظریه نسبت به پلاکهایی است که اولا” توسط مراجع رسمی و ذیصلاح جهت تشخیص و تعیین ماهیت به کمیسیون ارجاع شده ثانیا” پلاکهای معرفی شده داخل حوزه خدماتی . قانونی و استحفاظی شهر باشند .
نحوه تشخیص اراضی
کلیه مراجعی که به نحوی از احناء در ارتباط با زمینهای شهری اقداماتی از قبیل نقل و انتقال . صدرو مجوزهای قانونی و پروانه های حفر چاه یا ساختمانی یا غیره انجام میدهند ملزم و موظف هستند قبل از هرگونه اقدامی بدوا” نظر وزارت مسکن و شهرسازی را درباره نوع زمین استعلام نمایند مگر اینکه با عنایت به مقررات مربوطه نوع زمین مشخص باشد .
مراجع درخواست کننده نظریه وزارت مسکن و شهرسازی باید مشخصات ثبتی زمین و دو نسخه رونوشت یا فتوکپی نقشه ثبتی و در صورت نداشتن نقشه یاد شده دو نسخه کروکی دقیق زمین را که منطبق با ثوابق ثبتی و وضع محل زمین باشد با انعکاس موقعیت ملک روی نقشه هوائی با مقیاس مناسب تهیه و به وزارت مسکن و شهرسازی ارسال نمایند.
در صورت عدم دسترسی به مدارک مالکیت در مواردی که راسا” قصد تملک دارند آخرین استعلام ثبتی و نام آخرین مالک یا مالکین که با حضور و امضاء نماینده اداره ثبت تنظیم شده باشد را به کمیسیون تسلیم نمایند .
دبیر خانه کمیسیون پس از وصول درخواست در صورتی که مدارک لازم پیوست باشد تحقیق خواهد نمود که پلاک دولتی نباشد زیرا طرح پلاک دولتی در کمیسیون ممنوع است .
همچنین قبلا” گواهی عمران موضوع قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری و یا اظهار نظری از ناحیه کمیسیون ماده 12 صادر نشده باشد .
در صورت عدم احراز مالکیت دولت و عدم صدور گواهی عمران یا رای کمیسیون ماده 12 مبادرت به تعیین وقت جهت تشکیل کمیسیون و عندالاقتضاء بازدید اعضاء از محل خواهد بود اعضاء کمیسیون پس از تطبیق مدارک با محل و معاینه وضع ظاهری محل و عنداللزوم تحقیق از مطلعین و معتمدین مبادرت به صدور نظریه خواهد کرد .
کمیسیون یک نسخه نقشه امضاء شده را به انضام نظریه خود حداکثر ضرف یک ماه به مرجع درخواست کننده ارسال میکند نسخه دیگر نقشه با یک نسخه از نظریه یاد شده در کمیسیون بایگانی میشود نظریه کمیسیون که جهت یک زمین یا ملک صادر شده برای موارد مراجعات بعدی معتبر بوده و اخذ نظریه مجدد ضروری نمیباشد .
تصمیمات در برگ های مخصوص که حاوی مشخصات زمین مورد نظر و مستندات و توجیه رای و محل امضاء اعضای کمیسیون و تاریخ صدور و ابلاغ رای میباشد درج میگردد . آراء صادره باید عاری از هر گونه قلم خوردگی و لاک گرفتگی باشد و مشخصات دقیق پلاک اعم از مالک . شماره پلاک و مساحت و … آن در نظریه قید گردد.
رای صادره میبایست مستدل و متکی به شواهد و مدارک . صادر گردد و مقدمه رای با نتیجه آن مقایرت و تضادی نداشته باشد و تعیین نوع دایر به صورت باغ . مزروعی آبی و یا مزروعی دیم مزروعی مشتمل بر تعدادی درخت . ساختمان و کارگاه ضروری است و پس از صدور نظریه پرونده مستقیما” به دبیرخانه کمیسیون ارجاع میگردد .
ابلاغ رای صرفا” پس از بررسی از طریق دبیرخانه کمیسیون صورت میگیرد .
در مواردی که نیاز به طرح قسمت مشخصی از یک پلاک دارای وضعیت ثبتی مشاع در کمیسیون باشد
اولا” میبایست قسمت مذکور مفروزالرعیه بوده و با کروکی امضاء شده خود آن مشخص گردد و مساحت دقیق نیز روی کروکی پیاده گردد .
ثانیا” هنگام صدور رای دو نکته زیر در متن رای ذکر گردد : الف : نظریه کمیسیون روی قسمتی که صادر میشود قابل تسری به قسمتهای دیگر ملک نخواهد بود . ب : نظریه مذکور صرفا” از جهت تعیین نوع زمین ارائه شده و مدارکی برای تثبیت مالکیت متقاضی روی ملک مورد نظر نخواهد بود ..
تجدید نظر از نظریه کمیسیون
همانطور که بیان شد که تنها مرجع صالح برای تشخیص عمران و احیاء زمین کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری است که این تشخیص قابل اعتراض در دادگاه صالحه میباشد . ذینفع میتواند ظرف مدت سه ماه از تاریخ ابلاغ رای کمیسیون به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه نموده و با تقدیم درخواست تقاضای نقض نظریه کمیسیون ماده 12 را بنماید . دادگاه نسیت به اعتراض خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی رسیدگی کرده و حکم لازم را صادر خواهد نمود.
زمینهایی که استعلام کمیسیون ماده ۱۲ برای آنها «حیاتی» است
اگر زمینی در دستههای زیر قرار دارد، هرگز نباید بدون رای کمیسیون ماده ۱۲ یا گواهی عدم موات معامله کنید:
- اراضی بایر و رها شده: زمینهایی که سالهاست هیچ فعالیت کشاورزی یا عمرانی در آنها نبوده و به صورت قطعات بزرگ در حاشیه شهرها قرار دارند.
- زمینهای دارای سند «دفترچهای» قدیمی: زمینهایی که سالهاست دستبهدست شدهاند و سابقه احیای آنها مربوط به دهههای قبل است.
- اراضی خارج از بافت شهر و خارج از شهرک صنعتی: این زمینها بیشترین ریسک را دارند، زیرا چون در طرحهای مصوب شهری یا صنعتی نیستند، دولت به راحتی میتواند آنها را «موات» تلقی کند.
- زمینهای واقع در حریم شهرها: زمینهایی که در مرز بین بافت روستایی و شهری قرار دارند و وضعیت کاربری آنها (کشاورزی، صنعتی، مسکونی) مدام در حال تغییر است.
زمینهایی که وضعیتشان شفافتر است
(نیاز به استعلامِ پیچیده ندارند)
- این زمینها معمولاً از فیلترهای قانونی عبور کردهاند و ریسک «موات» شناخته شدن آنها بسیار پایین است:
- زمینهای داخل شهرکهای صنعتی مصوب: این زمینها توسط شرکت شهرکهای صنعتی آمادهسازی شدهاند و از قبل رای ماده ۱۲ آنها گرفته شده است. شما فقط باید استعلام بگیرید که آیا فیشهای پرداختی تسویه شده است یا خیر.
- زمینهای دارای سند تکبرگ (توسط سازمان ثبت صادر شده): اگر زمین دارای سند تکبرگ کاداستری باشد، یعنی اداره ثبت وضعیت آن را بررسی کرده و احتمال موات بودن آن بسیار ناچیز است (هرچند استعلام ثبتی باز هم توصیه میشود).
- زمینهای داخل بافت مسکونی شهر: زمینهایی که دارای پروانه ساخت یا پایان کار قدیمی هستند، طبیعتاً پیشتر از نظر نوعیت زمین بررسی شدهاند و دایر بودن آنها اثبات شده است.
⚠️ توجه : اگر زمینی که قصد خرید آن را دارید «کشاورزی» است (خارج از بافت)، علاوه بر ماده ۱۲، باید حتماً از جهاد کشاورزی استعلام بگیرید تا مطمئن شوید زمین «تغییر کاربری غیرمجاز» نداشته باشد و مجوز تبدیل به صنعتی را به شما میدهند.
موضوعات مرتبط