شهرک باستی هیلز لواسان – تهران
Bastie Hills
لواسان شهر ییلاقی در اطراف تهران است . باستی هیلز شهرکی خصوصی و محصور در دامنه کوههای شمال لواسان است که دید ۳۶۰ درجه به سد لتیان و شهر لواسان دارد.
شهرک باستی هیلز لواسان ، فراتر از یک منطقه مسکونی، نمادی از اشرافیت مدرن ، جدالهای حقوقی و تغییر استانداردهای ساختوساز لوکس در ایران است. این شهرک به دلیل شباهت ساختاری و اقلیمی به منطقه «بورلی هیلز» لوسآنجلس، به این نام مشهور شده است.
مشخصات
- مساحت کل شهرک: حدود ۲۰ هکتار
- ارتفاع از سطح دریا : حدود ۱۹۰۰ متر (بسیار خنکتر از تهران)
- کاربری : مسکونی – ویلایی حفاظت شده
- موقعیت: شمال غربی شهر لواسان، انتهای بلوار باستی.
- تعداد قطعات: حدود ۳۶ قطعه زمین (پلاک) بزرگ که اکثر آنها تبدیل به ویلاهای بالای ۱۵۰۰ تا ۲۵۰۰ متر زیربنا شدهاند.
- شیب زمین: زمینهای این شهرک دارای شیب تندی هستند که باعث شده ویلاها به صورت پلکانی ساخته شوند تا هیچ ویلایی مانع دید ویلای پشتی نشود (حفظ
محرمیت بصریوویو). - دسترسی محدود و کنترلشده؛ مسیرهای ورودی شهرک توسط گیتها و نگهبانی دائم محافظت میشوند.
- فاصله تا تهران حدود ۳۰ دقیقه تا ۱ ساعت بسته به ترافیک است، اما به دلیل امنیت و شرایط محیطی، ارزش سرمایهگذاری بالایی دارد..
- طراحیها غالباً از طرحهای خارجی الگوبرداری شده یا توسط معماران بینالمللی مشاوره شدهاند.
- شهرک بهصورت محصور و با فضای سبز فراوان ساخته شده و بیشتر ویلاها دارای استخر، باغچه و امکانات تفریحی اختصاصی هستند.
جزئیات اجرایی
از باستی هیلز هيچ طلاعات دقیق و مستندی در دسترس نیست ولی بررسی های میدانی نشان میدهد معماران با بودجههای نامحدود، ویترین فناوریهای نوین ساختمان را ایجاد کردهاند:
معماری و تکنولوژی ساخت
- سبک معماری:
ترکیبی از نئوکلاسیک، مدرن عریان با الهام از بروتالیست و پستمدرن. استفاده از نمای کلاسیک با سنگهای وارداتی و ستونهای عظیم در کنار ویلاهای مینیمال با شیشههای (Curtain Wall) در اینجا رایج است. - سازه:
به دلیل قرارگیری روی گسل و شیب تند، از تکنولوژیهای پیشرفته در پایدارسازی گود و سازههای بتنی با فرمول های خاص استفاده شده است. - محوطهسازی (Landscaping):
استفاده از گیاهان غیربومی سازگار با اقلیم سردسیر و سیستمهای آبیاری قطرهای هوشمند. - تراستبندی (Terracing):
برخلاف ساختمانهای شهری، در اینجا مفهوم «حیاط» به «تراسهای معلق» تبدیل شده است. مهندسان از سازههای غولپیکر بتنی برای مهار کردن ویلاها در دل کوه استفاده کردهاند. - سقفهای بلند و دهانههای عریض:
در ویلاهای این منطقه، استفاده از سقف وافل یا سقف پیش تنیده رایج است تا سالنهایی با ابعاد بسیار بزرگ و بدون ستون مزاحم ایجاد شود که دید کامل به سد لتیان را فراهم کند. - نما:
استفاده از سنگهای اسلب (Slab) با ابعاد بسیار بزرگ و سیستمهای نمای خشک (Dry Wall) برای تحمل لرزشهای احتمالی و جلوگیری از سقوط سنگ در ارتفاعات بالا.
هوشمندسازی و زیرساخت
این شهرک از نظر پایداری انرژی و کنترل، یک پلتفرم هوشمند محسوب میشود:
- سیستم مدیریت ساختمان (BMS):
اکثر ویلاها دارای سناریوهای هوشمند هستند؛ از کنترل دما بر اساس پیشبینی آبوهوای لواسان تا سیستمهای آبیاری که رطوبت خاک را چک میکنند. - تصفیه آب اختصاصی:
به دلیل حساسیتهای زیستمحیطی منطقه و نزدیکی به سد لتیان، بسیاری از این ویلاها دارای پکیجهای پیشرفته تصفیه فاضلاب در محل هستند تا خروجی آنها برای آبیاری فضای سبز استفاده شود. - امکانات داخلی ویلاها:
استخرهای شیشهای معلق، سالنهای سینمای خانگی، دیوارهای ضدزلزله پیشرفته، سیستمهای هوشمند کنترل از راه دور و برکههای مصنوعی داخلی.
امنیت و دسترسی شهرک
مدل مدیریت این شهرک از ابتدا بر پایه «امنیت مطلق» می باشد:
- حفاظت پیرامونی:
استفاده از دیوارهای بلند (که بخشی از آنها تخریب شد) و سیستمهای پایش تصویری با فناوری نوین که هرگونه حرکت غیرمجاز در اطراف شهرک را رصد میکرد. - جاده اختصاصی:
شیب جاده ورودی و نحوه طراحی مسیرهای دسترسی به گونهای است که ترافیک عمومی عملاً نمیتواند در آن جریان یابد، که این خود نوعی امنیت روانی برای ساکنان ایجاد میکند.
تحلیل اقتصادی و سرمایهگذاری
مزیت رقابتی سرمایهگذاری
با توجه به محدودیت زمین و انحصارطلبی در باستی هیلز ، ویلاها قیمت بسیار بالایی دارند و در مقایسه با ویلا های لواسان و حتی کل ایران ، نادر می باشند.
مالکیت ویلا در باستی هیلز یک سرمایهگذاری انحصاری و محدود به حساب میآید چون تقریبا (در حال حاضر) تکرار نشدنی است.
این شهرک تأثیر روانی و برندینگ متمایزی دارد؛ یعنی حضور در آن بهعنوان نماد قدرت و ثروت دیده میشود.
تیپولوژی مالکین – بررسی جریان ثروت
شهرک باستی هیلز بیشتر به صورت یک محیط خصوصی حتی محرمانه عمل میکند لذا به دلیل ماهیت خصوصی و محدود این مجتمع، دادههای کافی برای تحلیل دقیق پروفایل اجتماعی–اقتصادی ساکنان در دسترس عمومی نیست.
مالکین باستیهیلز ویلاهای باستیهیلز را به عنوان «ذخیره ارزش» و محل پذیراییهای استراتژیک بیزنسی میبینند. و به سیاستمدران و افراد با نفوذ ، غولهای مواد اولیه ، صاحبان کارخانجات بزرگ فولاد و پتروشیمی که نقدینگی عظیمی در اختیار دارند ، پیمانکاران کلان و یا شاید برخی افراد مشهور محدود میشود.
قیمت ویلاهای باستی هیلز
قیمت ویلاها در باستی هیلز به دلیل ماهیت فوقلوکس، ابعاد زمین، سطح زیربنا و صدالبته «ویو» (چشمانداز) منحصربهفردی که دارند، با هیچ منطقه دیگری در ایران قابل مقایسه نیست. قیمتها در این شهرک به صورت «عرفی» تعیین نمیشوند و بیشتر بر اساس توافقات مستقیم و ارزش برند ملک جابهجا میشوند.
فاکتورهای تعیینکننده قیمت
بر اساس دیدگاه تجاری و صنعتی، قیمت در این شهرک تابع این چهار پارامتر است:
- اصالت سند:
املاکی دارای پایانکار قطعی و اسناد تکبرگ بدون معارض و فاقد ریشه هستند، قیمت بالاتری دارند (با توجه به حواشی حقوقی این منطقه، این پارامتر حیاتی است). ارزش «ویو» (View Value):
در این شهرک، قیمت متری زمین صرفا بر اساس متراژ نیست و متاثر از چشم انداز است . .پلاکهایی که دید مستقیم و ابدی به «تاج سد لتیان» دارند، تا 50% گرانتر از پلاکهای همجوار هستند.- امکانات :
ویلاهایی که از سیستمهای BMS برندهای آلمانی یا آمریکایی استفاده میکنند و دارای امکانات ویژه مثل : سینما، برکه مصنوعی و استخرهای معلق و …. هستند، ارزش افزوده فوقالعادهای پیدا میکنند. - امنیت:
با وجود خدماتی مانند نگهبان ۲۴ ساعته، نگهداری فضای سبزو حفاظت عمومی شهرک ، تکنولوژی ، سیستمهای ایمنی واکو سیستم حفاظتی امنیتیاختصاصی ویلا بر قیمت نهایی اثرگذار است.
مقایسه باستی هیلز با گران ترین شهرک های ایران
در حال حاضر باستیهیلز (Basti Hills) نماد “سرمایهداری متمرکز” و از نظر قیمت هر متر مربع زمین و ارزش کل یک پلاک ویلایی، به عنوان گرانترین و لوکسترین شهرک محصور ایران شناخته میشود.
اما برای اینکه تحلیل ما بیشتر درک شود ، این موضوع را با برخی رقبای آن مقایسه کنیم، زیرا مفهوم «گرانترین» بسته به نوع مالکیت ، ساختمان و منطقه جغرافیایی تغییر میکند.
- محله کلاک (لواسان) : رقیبی نوظهوربا ویلاهای اواترالوکس با شرط حل شدن مشکلات حقوقی از ، نظر موقعیت و معماری شاید با باستی هیلز قابل مقایسه شوند.
- شهرک غرب (تهران) : برخلاف لواسان که منطقه ییلاقی است، شهرک غرب در قلب پایتخت قرار دارد.
- شهرک خزرشهر و دریاکنار (مازندران) : ویلاهای پلاک اول دریا در خزرشهر شمالی، قیمتهایی دارند که با گرانترین آپارتمانهای شمال تهران رقابت میکنند.
مقایسه با نمونه های مشابه جهانی
بطور کلی وبراساس یک ارزیابی میدانی و البته غیر مستند می توان گفت قیمت ویلاهای باستی هیلز با قیمت ویلاهای لوکس در مناطقی مثل بورلی هیلز (Beverly Hills) یا بل ایر (Bel Air) در لوسآنجلس برابری میکند.
موضوعات مرتبط
- شهرک مرموز باستی هیلز، شرم یا شکوه در شهرک سازی معاصر ایران – سیامک نامدار
- موقعیت مکانی