Construction Management At-Risk
قرارداد مدیریت ساخت با ریسک (CM At-Risk ) از انواع قرارداد مدیریت ساخت می باشد.
در مدل (CMAR)، مدیر ساخت یا CM (construction maneger) نه تنها نقش مشاورهای دارد، بلکه مسئولیت مستقیم اجرای پروژه را نیز بر عهده میگیرد. این مدل ترکیبی از خدمات مدیریت پروژه و خدمات پیمانکاری عمومی است و CM در این حالت، تضمینکننده سقف قیمت (Guaranteed Maximum Price – GMP) برای پروژه میشود. به عبارت دیگر، CM ریسک مالی مازاد بر GMP را بر عهده میگیرد.
CM AR مخفف Construction Management At Risk به معنی ” مدیریت ساخت با ریسک ” می باشد.
کاربرد قرارداد مدیریت ساخت با ریسک
قرارداد CM At-Risk برای کارفرمایانی مناسب است که مایلند ریسک مالی پروژه را به مدیر ساخت منتقل کنند و در ازای آن، مبلغی بالاتر به عنوان حقالزحمه پرداخت کنند. این مدل به خصوص در پروژههایی که کارفرما میخواهد از یک قیمت ثابت و تضمینشده بهرهمند شود و همچنین از تخصص CM در مراحل اولیه طراحی برای بهینهسازی پروژه استفاده کند، بسیار مؤثر است.
مناسب برای :
CM At-Risk برای پروژههایی با کارفرمای فعال و آگاهی کامل مناسب می باشد.
ویژگیهای کلیدی قرارداد مدیریت ساخت با ریسک
* پذیرش ریسک مستقیم :
مهمترین ویژگی این مدل، پذیرش ریسک مالی و اجرایی پروژه توسط CM است. CM متعهد میشود که پروژه را در محدوده یک سقف قیمت تضمینی (GMP) و طبق زمانبندی مشخص تکمیل کند. هرگونه هزینه مازاد بر GMP (که ناشی از اشتباهات CM نباشد) به عهده CM خواهد بود.
* نقش دوگانه :
CM در ابتدا به عنوان مشاور در فاز پیشساخت و طراحی (Pre-construction Phase) فعالیت میکند و به کارفرما در بررسی طرح، برآورد هزینه، برنامهریزی و انتخاب پیمانکاران جزء کمک میکند. پس از نهایی شدن طراحی و تعیین GMP، نقش او به یک پیمانکار عمومی با مسئولیت کامل اجرایی تغییر مییابد.
* قرارداد با پیمانکاران جزء:
در این مدل، CM مسئولیت بستن قرارداد با پیمانکاران جزء (Subcontractors) را بر عهده دارد. کارفرما با CM قرارداد میبندد و CM با سایر طرفها.
* GMP (Guaranteed Maximum Price):
این سقف قیمت شامل تمام هزینههای مستقیم ساخت، هزینههای سربار CM و سود او میشود. در صورتی که هزینههای نهایی پروژه کمتر از GMP باشد، صرفهجویی حاصله (Value Engineering Savings) معمولاً بین کارفرما و CM تقسیم میشود.
* شفافیت در هزینهها (Open Book):
حتی با وجود GMP، معمولاً قراردادهای CM At-Risk دارای بند “دفاتر باز” (Open Book) هستند. این به معنای شفافیت کامل در هزینههایی است که CM متحمل میشود و کارفرما میتواند هزینهها را بررسی و تأیید کند.
* قابلیت شروع زودهنگام:
از آنجایی که CM در فاز طراحی درگیر میشود، میتوان بخشهایی از پروژه را زودتر شروع کرد (Fast-tracking)، حتی قبل از نهایی شدن کامل طراحی، که میتواند به بالا رفتن سرعت کمک کند.
مزایای قرارداد مدیریت ساخت با ریسک
* کنترل هزینه تضمین شده:
اصلیترین مزیت برای کارفرما، داشتن یک سقف قیمت تضمینی است که ریسک افزایش هزینهها را از دوش کارفرما برمیدارد.
* مدیریت ریسک قوی:
از آنجا که CM ریسک مالی را پذیرفته، انگیزه بالایی برای مدیریت مؤثر ریسکها، کنترل بودجه و زمانبندی دارد.
* نقش فعال CM در طراحی:
ورود CM در فاز طراحی منجر به بهینهسازی قابلیت ساخت (Constructability) و یافتن راهحلهای کارآمد برای “فناوریهای نوین ساختمان و شهرسازی” میشود.
* زمانبندی فشردهتر:
امکان فستترک کردن پروژه و شروع ساختوساز قبل از اتمام کامل طراحی، میتواند زمان کلی پروژه را کاهش دهد.
* یک نقطه مسئولیت:
کارفرما تنها با یک نهاد (CM) طرف است که مسئولیت کلی اجرای پروژه را بر عهده دارد.
معایب قرارداد مدیریت ساخت با ریسک
* هزینه بالاتر:
از آنجا که CM ریسک بیشتری را میپذیرد، حقالزحمه او معمولاً بالاتر از مدل CM Agency است.
* پیچیدگی قرارداد:
قراردادهای CM At-Risk میتوانند پیچیده باشند و نیاز به مذاکره دقیق بر سر GMP و تقسیم صرفهجوییها دارند.
* کاهش کنترل کارفرما:
در مقایسه با مدل CM Agency، کارفرما کنترل کمتری بر انتخاب پیمانکاران جزء و جزئیات اجرایی روزمره دارد.
* احتمال بروز اختلاف:
اختلاف نظر بر سر محدوده کار (Scope of Work)، تغییرات (Change Orders) و نحوه تقسیم صرفهجوییها ممکن است پیش بیاید.
مقایسه قرارداد CM At-Risk و CM Agency و MC
⚠️ توجه :
انتخاب و تعریف قراداد مناسب و برای یکپروژه نیازمند تخصص و تجربه است .
برای این کار از کارشناس قراردادهای ساخت و ساز مشاوره گرفته و بکار گیرید.
موضوعات مرتبط :
* نمونه قرارداد قرارداد مدیریت ساخت با ریسک