کمیسیون ماده 100 شهرداری
کمیسیون ماده 100 شهرداری مرجعی برای رسیدگی به تخلفات ساختمانی از لحاظ ضوابط شهرسازی و ایمنی است. اگر شهروندان که در ساخت و ساز دست دارند در حوزه ساختمان سازی مرتکب تخلفی شوند، این تخلف در کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری مورد رسیدگی قرار میگیرد.
کمیسیون ماده 100 شهرداری نام نهادی شبه قضایی است که بر اساس تبصره 1 ماده 100 قانون شهرداریها تشکیل میشود و وظیفه اصلی آن رسیدگی به تخلفات ساختمانی در محدوده و حریم شهرهاست. این کمیسیون نقش بسیار حیاتی در کنترل و نظارت بر ساختوساز و حفظ نظم شهری در ایران ایفا میکند.
تخلفات مورد بررسی کمیسیون ماده 100 شهرداری
- احداث بنا بدون پروانه (مجوز) یا احداث بنا خارج از پروانه یا مازاد بر آن
- عدم احداث پارکینگ یا غیرقابل استفاده بودن پارکینگ
- تجاوز به معابر شهر
- استحکام نداشتن بنا یا عدم رعایت ضوابط فنی، بهداشتی و شهرسازی در احداث بنا
- تغییر کاربری غیرمجاز
- تخلف مهندس ناظر ساختمان
اعضای کمیسیون ماده 100 شهرداری
کمیسیون ماده 100 شهرداری (به موجب تبصره 1 ماده 100) از سه عضو اصلی تشکیل شده است:
- نماینده وزارت کشور: به انتخاب وزیر کشور.
- یکی از قضات دادگستری: (در حال حاضر نماینده قوه قضائیه) به انتخاب رئیس قوه قضائیه.
- یکی از اعضای شورای شهر: (سابقاً انجمن شهر) به انتخاب شورای شهر.
نکته مهم:
نماینده شهرداری نیز در جلسات کمیسیون حضور مییابد، اما بدون حق رأی و صرفاً برای ارائه توضیحات و دفاع از پرونده شهرداری. حضور هر سه عضو اصلی برای رسمیت جلسات و صدور رأی الزامی است. در صورت عدم حضور یکی از اعضا و صدور رأی، رأی صادره غیرقانونی تلقی شده و قابل اعتراض در دیوان عدالت اداری است.
روند اجرایی کمیسیون ماده 100 شهرداری
مراحل رسیدگی در کمیسیون:
ارجاع پرونده از شهرداری
شهرداری پس از شناسایی تخلف و اعلام موارد تخلف و اخذ لایحه دفاعیه شخص ، پرونده برای رسیدگی در کمیسیون ماده 100 شهرداری بدون حضور ذینفع ارجاع میدهد. در صورتی که نیاز به توضیحات ذی نفع باشد حضور وی بلامانع است
اخطار به ذینفع
کمیسیون به مالک یا ذینفع 10 روز فرصت میدهد تا توضیحات کتبی خود را ارسال کند.
رسیدگی و صدور رأی
کمیسیون پس از بررسی توضیحات و پرونده، ظرف مدت یک ماه رأی مقتضی را صادر میکند.
ابلاغ رأی:
رأی کمیسیون به مالک ابلاغ میشود.
انواع تخلفات ساختمانی در ساختمان ها
- تفکیک اعیانیهای تجاری بدون مجوز یا برخلاف ضوابط
- قطعه بندی زمین بدون مجوز یا مغایر با ضوابط تفکیک عرصه
- تقسیم یک واحد ساختمانی بدون مجوز یا مغایر با ضوابط تفکیک اعیانی.
- تغییر کاربری.
- تغییرات در آپارتمان.
- تغییر نوع استفاده ساختمان.
- تبدیل استفاده باغ (با قطع اشجار).
- تبدیل پارکینگ به مسکونی یا تجاری.
- استفاده حرف پزشکی از واحدهای مسکونی.
- احداث بالکن.
- احداث در مناطق ممنوعه.
- احداث بدون پروانه ساختمان.
- احداث ساختمان در اراضی فاقد کاربری.
- احداث ساختمان بیش از سطح اشغال مجاز.
- احداث اعیانی مغایر با نقشه و مفاد پروانه ساختمانی.
- احداث اعیانی مازاد بر پروانه اعم از کم یا بیشتر از تراکم مجاز.
- احداث اعیانی بیشتر از ارتفاع مندرج در پروانه یا مغایر با ضوابط.
- احداث ساختمان طبق نقشه ولیکن در ملک دیگر یا در ضلع دیگر همان ملک.
- عدم رعایت عقب کشی املاک از برهای اصلاحی معابر و خیابانها.
- عدم رعایت بهداشت در ساختمان.
- عدم رعایت ایمنی بنا در ساختمان.
- عدم رعایت استحکام بنای ساختمان.
- اشرافیت به املاک و ساختمانهای مجاور.
انواع احکام تخلفات ساختمانی در کمیسیون ماده 100 شهرداری
(اختیارات کمیسیون ماده 100 شهرداری)
پس از بررسی پرونده، کمیسیون ماده صد قانون شهرداری میتواند یکی از دو رأی اصلی را صادر کند:
رأی قلع (تخریب)
در مواردی که تخلف ساختمانی از لحاظ اصول شهرسازی، فنی یا بهداشتی اساسی و غیرقابل جبران باشد، کمیسیون رأی به تخریب تمام یا قسمتی از بنا میدهد.
اخذ جریمه
در صورتی که تخلف قابل اغماض باشد و تخریب ضرورت نداشته باشد (یعنی مغایر با اصول سهگانه فنی، بهداشتی، و شهرسازی نباشد)، کمیسیون میتواند با توجه به نوع تخلف، موقعیت ملک و نوع مصالح، رأی به اخذ جریمه نقدی صادر کند. میزان جریمه بر اساس فرمولهای مشخصی (مثلاً درصدی از ارزش معاملاتی ساختمان) محاسبه میشود. در صورت عدم پرداخت جریمه، شهرداری میتواند مجدداً پرونده را به کمیسیون ارجاع داده و کمیسیون رأی به تخریب صادر کند.
بررسی چند نمونه از تخلفات به تفضیل
تخلف احداث املاک مسکونی
با در نظر گرفتن شرایط ها ذکر و عدم ضرورت قلع ، رای به اخذ جریمه ای که نباید از حداقل یک دوم کمتر و از سه برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع بنای اضافی بیشتر باشد.
* تخلف احداث املاک تجاری ، صنعتی و اداری
با در نظر گرفتن شرایط و عدم ضرورت قلع رای به اخذ جریمه ای که نباید از حداقل دو برابر کمتر و از چهار برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع اضافی ایجاد شده بیشتر باشد .
تخلف مربوط به عدم احداث پارکینگ و یا غیر قابل استفاده بودن پارکینگ
اگر احداث پارکینگ با توجه به مشخصات مندرج در پروانه و نقشه ها و ضوابط شهرداری محل الزامی باشد. ولی مالک ساختمان از احداث پارکینگ خودداری نماید. و پارکینگ را احداث نکند و یا اینکه پارکینگ را به صورتی که امکان اصلاح چنین تخلفی وجود داشته باشد.
در این صورت حکم به اصلاح همراه اخذ جریمه می دهد. و در صورتی که اصلاح آن ممکن نباشد و کمسیون می تواند باتوجه به موقعیت محلی و نوع استفاده از فضای پارکینگ رای به اخذ جریمه ای که حداقل یکی برابر و حداکثر دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع فضای از بین رفته پارکینگ باشد ، صادر نماید.
مساحت هر پارکینگ با احتساب گردش ۲۵ متر مربع می باشد.
اگر تخلف عدم احداث پارکینگ از لحاظ اصول شهرسازی یا فنی یا بهداشتی رعایت نشده باشد حکم تخریب در آن مورد الزامی است
تخلف تجاوز به معابر عمومی شهری
در مورد تجاوز تخلف تجاوز به معابر شهر باید بگوییم که منظور قانون گذار عدم عقب نشینی مالک خود بوده . چرا که تجاوز به معابر شهر مشمول عناوین کیفری چون تعرف عدوانی موضوع ۶۹۰۴ ق. م. ۱ می شود.
تخلف تجاوز به معابر شهر مذکور در تبصره ۶ م ۱۰۰ ق .ش زمانی تحقق پیدا می کند. که مالک بنا در هنگام نوسازی بر خلاف پروانه و یا بدون پروانه و با عدم رعایت برهای اصلاحی مصوب شهرداری و مراجع مربوطه را شروع به ساختن ملک جدید کنند و یا به نحوی از آنجا تجاوزی به ملک سابق خود و ملک فعلی شهرداری انجام دهند.
در حقیقت شخصی که تحت عنوان تجاوز به معابر شهر متخلف شناخته شود مالک می باشد. و حقیقتا تجاوزی به ملک دیگری انجام نمی دهد و فی الواقع تجاوز به ملک سابق خود انجام داده ، که تماما یا بعضا در طرحهای مصوب شهرداری و مراجع مربوطه واقع گردیده که یا چنین طرحهایی فوری و ضربه الاجلی می باشد.
حال اگر مالک ملک قصد نوسازی یا تجدید بنا کرد باید بر اساس چنین طرحی ساخت کند و اگر خلاف آن ساخت کند بدون علم به اینکه ملک مزبور تمامایا بعضا مشمول تخلف تجاوز به معابر می گردد که در این صورت شهرداری مکلف است از ادامه عملیات جلوگیری کند . و طرح دعوا در کمیسیون ماده صد شهرداری نماید .
تخلف عدم استحکام بنا
چنین تخلفی زمانی پیش می آید که مالک رعایت اصول فنی و معماری و …. را نکرده باشد و بنا از استحکام لازم برخوردار نباشد در مورد این تخلف از آنجا که از مصادیق صورت ام ۱۰۰ می باشد حکم تخریب از سوی کمسیون الزامی می باشد .
تخلف عدم رعایت اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی
اصول فنی شامل ضوابط شناخته شده و علمی راجع به احداث بنا می شود. که عدم لحاظ آن موجب عدم امکان بهره برداری مطلوب از ساختمان و عدم مقاومت و بقای ساختمان در قانونی آن می شود.
اصول بهداشتی مربوط به اموری است که رعایت آن به منظور حفظ سلامت جسم و روان استفاده کنندگان از ساختمان ضرورت دارد. و تخطی از آن موجب خلل و نقصان در بهداشت جسم و روان انسان می گردد .
اصول شهرسازی رعایت اصول و ضوابطی می باشد. که برای حفظ بافت شهر و توسعه فعلی و آتی آن نیاز می باشد .
در این نوع از تخلف کمسیون رای به تخریب آن بنا خواهد داد .
تخلف تغییر کابری
چنین تخلفی زمانی تحقق پیدا می کند. که بر خلاف مندرجات پروانه ساختمانی، در منطقه غیر تجاری محل کسب یا پیشه و یا تجارت دائر شود.
در مورد این تخلف شهرداری پس از اطلاع مورد را در کمسیون ماده صد مطرح می کند و کمسیون پس از احراز تخلف در مهلت مناسب که نباید از دو ماه تجاوز کند.در مورد تعطیل محل کسب یا پیشه و یا تجارت ظرف مدت یکماه اتخاذ تصمیم می کند.
لازم به ذکر است که دائر کردن دفتر وکالت و مطب و دفتر اسناد رسمی ازدواج و طلاق و دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی به وسیله مالک از نظر این قانون استفاده تجاری محسوب می شود .
با توجه به عدم پیش بینی قانونگذار در مورد تغییر کاربری تجاری به غیر تجاری کسی محلی را که مطابق مندرجات پروانه ساختمانی تجاری می باشد را به محل سکونت تبدیل کند و یا هر استفاده غیر تجاری دیگری از آن ببرد ، مشمول مقررات این ماده نمی شود.
تخلف تراکم اضافی
تخلف تراکم اضافی که عبارت است از اضافه بنا زائد بر مساحت زیر بنای مندرج در پروانه ساختمانی از سوی مالک ، یکی دیگر از انواع تخلفات داخل در صلاحیت کمسیون ماده صد قانون شهرداری می باشد .
کمسیون در مورد این نوع از تخلف دو نوع حکم می تواند صادر کند که عبارت است از :
- تخریب
الف – در صورتی که رعایت اصول فنی شهرسازی و بهداشتی نشده باشد .
ب – در صورتی کمسیون حکم به پرداخت جریمه دهد و ذی نفع از پرداخت جریمه پس از تقاضای شهرداری مبنی بر وصول جریمه از ذی نفع خود داری کند . در این دو مورد کمسیون مکلف به صدور حکم تخریب می باشد. - رای به اخذ جریمه
کمسیون می تواند در صورت عدم ضرورت قطع اضافه بنا رای به اخذ جریمه علیه ذی نفع بدهد .
مرجع شکایت از تصمیم های قطعی کمیسیون ماده 100 شهرداری
اعتراض به آرای کمیسیون ماده 100 شهرداری:
کمیسیون تجدیدنظر
(کمیسیون همعرض)
آراء صادره از کمیسیون بدوی ماده 100، ظرف مهلت قانونی (معمولاً 10 روز از تاریخ ابلاغ) قابل اعتراض در کمیسیون تجدیدنظر ماده 100 هستند. ترکیب کمیسیون تجدیدنظر نیز مشابه کمیسیون بدوی است.
اعضاء آن غیر از افرادی است که در صدور رای قبلی شرکت داشته اند . رای این کمیسیون قطعی می باشد.
دیوان عدالت اداری
پس از صدور رأی از سوی کمیسیون تجدیدنظر (یا در صورت عدم اعتراض به رأی بدوی، پس از انقضای مهلت اعتراض)، آرای صادره قابل شکایت و اعتراض در دیوان عدالت اداری هستند. دیوان عدالت اداری به عنوان مرجع نظارتی بر عملکرد کمیسیونهای اداری، میتواند آرای کمیسیون ماده 100 را از حیث رعایت تشریفات قانونی، عدم خروج از حدود اختیارات و عدم نقض قوانین و مقررات بررسی و در صورت لزوم، رأی کمیسیون را نقض کند. آرای وحدت رویه دیوان عدالت اداری در خصوص کمیسیون ماده 100، بسیار مهم و لازمالاتباع هستند و رویههای اجرایی و قضایی را شکل میدهند.
سوالات متداول (FAQ) – کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداریها
- کمیسیون ماده ۱۰۰ چیست؟
کمیسیون ماده ۱۰۰، نهادی در شهرداری است که رسیدگی به تخلفات ساختمانی و پروندههای ماده ۱۰۰ را انجام میدهد و درباره صدور دستور اصلاح، جریمه یا تخریب تصمیم میگیرد. - چه مواردی توسط کمیسیون بررسی میشود؟
ساخت و ساز بدون پروانه
اضافه بنا یا ارتفاع غیرمجاز
تغییر کاربری غیرمجاز
سایر تخلفات برخلاف ضوابط و پروانه صادره - مالک چگونه میتواند در کمیسیون شرکت کند؟
مالک یا نماینده قانونی او میتواند با دعوتنامه و مدارک مربوطه در جلسه کمیسیون حضور یابد و دلایل و مستندات خود را ارائه کند. - تصمیمات کمیسیون ماده ۱۰۰ چیست؟
صدور اخطار اصلاح یا تخریب جزئی/کامل
جریمه نقدی به جای تخریب در موارد مشخص
تعیین مهلت برای اصلاح و تطبیق با ضوابط - آیا میتوان تصمیم کمیسیون را اعتراض کرد؟
بله. مالک میتواند با ارائه مستندات قانونی یا تجدیدنظر به مراجع بالاتر شکایت یا درخواست بررسی مجدد دهد. - مدارک مورد نیاز برای کمیسیون چیست؟پ
پروانه ساختمانی و نقشههای مصوب
مدارک مهندسی و تاییدیههای فنی
مستندات اصلاح یا اقدام انجام شده برای تطبیق با ضوابط - هدف کمیسیون ماده ۱۰۰ چیست؟
تضمین اجرای صحیح قوانین شهری، حفظ ایمنی و زیبایی شهر و رسیدگی منصفانه به تخلفات ساختمانی.
English Summary
Municipality Article 100 Commission (Iran) is a specialized municipal body that reviews violations of urban planning and construction regulations. When a building is constructed without proper permits or contrary to approved plans, the commission evaluates the case and can decide on corrective measures, fines, or demolition. Its purpose is to ensure compliance with urban codes, protect public safety, and maintain orderly city development
موضوعات مرتبط
* ماده ۱۰۰ شهرداری، انتخاب وظیفه یا درآمد؟ – مرکز توانمدی سازی حاکمیت و جامعه