ماده 33 قانون ثبت اسناد و املاک
ماده ۳۳ – نسبت به املاکی که با شرط خیار یا به عنوان قطعی با شرط نذر خارج و یا به عنوان قطعی با شرط وکالت منتقل شده است و به طور کلی نسبت به املاکی که به عنوان صلح یا به هر عنوان دیگر با حق استرداد قبل از تاریخ اجرای این قانون انتقال داده شده اعم از اینکه مدت خیار یا عمل به شرط و به طور کلی مدت حق استرداد منقضی شده یا نشده باشد و اعم از اینکه ملک در تصرف انتقال دهنده باشد یا در تصرف انتقالگیرنده، حق تقاضای ثبت با انتقالدهنده است مگر در موارد ذیل که اظهارنامه فقط از منتقلالیه پذیرفته میشود:
1- در صورتی که ملک قبل از تاریخ اجرای این قانون به موجب حکم نهایی به ملکیت قطعی منتقلالیه محکوم شده باشد.
2- در صورتی که پس از انقضای مدت حق استرداد، انتقالدهنده مالکیت قطعی (بدون حق استرداد) انتقال گیرنده را کتباً تصدیق کرده باشد.
3- در صورتی که در تاریخ اجرای قانون مصوب 21 بهمن ماه 1308 ملک مورد معامله در تصرف انتقالگیرنده بوده و لااقل پنج سال از انقضای موعد حق استرداد تا تاریخ مزبور گذشته باشد مشروط به دو شرط ذیل (اصلاحی مصوب 1312)
الف- از انقضای موعد حق استرداد تا تاریخ اجرای قانون بهمن ماه 1308 از طرف انتقالدهنده یا قائممقام قانونی او به وسیله عرضحال یا اظهارنامه رسمی اعتراض به مالکیت انتقالگیرنده نشده باشد.
ب- در صورتی که تا تاریخ تصویب این قانون (28 دی ماه 1312) حکم قطعی بر بیحقی انتقالگیرنده یا قائممقام قانونی او صادر نشده باشد.
تبصره 1- کلیه معاملات با حق استرداد ولو آنکه در ظاهر معامله با حق استرداد نباشد مشمول جمیع مقررات راجعه به معاملات با حق استرداد خواهد بود اعم از اینکه بین متعاملین محصور بوده و یا برای تامین حق استرداد، اشخاص ثالثی را بای نحو کان مداخله داده باشند.
تبصره 2- در مواردی که مطابق این ماده انتقالدهنده تقاضای ثبت میکند، باید حق انتقال گیرنده را در تقاضانامه خود قید نماید و این حق در ضمن اعلان با تصریح به اسم طرف ذکر خواهد شد.
قبلی / ماده 33 قانون ثبت اسناد و املاک / بعدی
تفسیر ماده 33 قانون ثبت اسناد و املاک
اگر ملکی در گذشته به صورت «فروش با حق پس گرفتن» یا معاملهای شبیه رهن و وثیقه منتقل شده باشد، اصل بر این است که مالک اولیه هنوز صاحب حق اصلی ملک است و میتواند درخواست ثبت بدهد؛
خریدار فقط در سه حالت میتواند خودش ملک را ثبت کند:
- اگر دادگاه قبلاً حکم قطعی داده باشد که مالک واقعی خریدار است.
- اگر فروشنده بعد از پایان مدت حق استرداد، کتبی تأیید کند که خریدار مالک قطعی است. (اقرار کتبی مالک)
- اگر خریدار ملک را در اختیار داشته باشد و پنج سال از پایان مدت حق استرداد گذشته باشد.
- یا شرایط خاصی که قانون تعیین کرده ثابت شده باشد.
این ماده مربوط به معاملاتی است که در ظاهر فروش ملک هستند، اما در واقع نوعی تضمین بدهی یا معامله با حق بازپسگیری (حق استرداد) محسوب میشوند.
علت این حکم آن است که در گذشته بسیاری از افراد برای گرفتن وام یا تضمین بدهی، ملک خود را ظاهراً به دیگری منتقل میکردند اما حق بازپسگیری آن را برای خود حفظ میکردند و قانون نمیخواست این افراد صرفاً به دلیل شکل ظاهری قرارداد، مالکیت خود را از دست بدهند.
هدف ماده حمایت از کسانی است که ملک خود را برای تضمین بدهی یا به صورت مشروط واگذار کردهاند، نه اینکه واقعاً قصد فروش قطعی داشته باشند.
آثار حقوقی و ثبتی ماده 33
در معاملات قدیمی
این قانون مربوط به املاکی است که قبل از اجرای قانون ثبت (یعنی قبل از اینکه ثبت رسمی اجباری شود) مورد اینگونه معاملات قرار گرفته با اینحال بعضی اختلافات ملکی قدیمی هنوز به این ماده استناد میکنند.
بعنوان مثال:
سال ۱۳۱۰ یک معامله با حق استرداد انجام شده.
مالک فوت کرده ، خریدار هم فوت کرده.
ملک چند بار بین ورثه منتقل شده.
ارزش ملک از چند صد تومان به چند صد میلیارد تومان رسیده.
حالا نوهها و نتیجهها بر سر مالکیت دعوا دارند.
در معاملات امروزی
امروزه برای یک فعال املاک و ساختوساز ، احتمال برخورد با این ماده در معاملات روزمره شاید کمتر از ۱٪ باشد.
امروز اصل بر «رسمی بودن و ثبت سند» است. در حال حاضر:
- معاملات باید رسمی یا حداقل قابل اثبات در چارچوب قانون جدید باشند
- سند رسمی در دفترخانه و سامانه ثبت، معیار اصلی مالکیت است
معاملات جدید مثل ماده ۳۳ نیستند آن مدل قدیمی که:
فروش ظاهری + حق بازخرید + تبدیل به وثیقه بدهی
امروز به آن شکل توصیه و طراحی نمیشود، چون: سیستم رهن بانکی جای آن را گرفته قانون ثبت و آییننامهها شفافتر شدهاند
اگر در قراردادهای جدید چنین شرطی باشد چه میشود؟
امروز اگر کسی بنویسد: «اگر پول را فلان تاریخ برگردانده شد ، ملک برمیگردد» سه حالت ممکن است:
- ✔ حالت ۱: فروش
شرط محقق نمیشود معامله معتبر میماند - ✔ حالت ۲: فروش – فسخ
شرط محقق شود معامله نامعتبر میشود - ⚠ حالت ۳: پوشش بدهی (وثیقه پنهان)
دادگاه ممکن است:- ظاهر قرارداد را کنار بگذارد
- ماهیت واقعی را بررسی کند
- آن را وام/بدهی تلقی کند نه فروش
موضوعات مرتبط