Pre-sale Agreement
قرارداد پیشفروش یک نوع قرارداد است که بین پیشفروشنده (سازنده یا مالک اصلی) و پیشخریدار منعقد میشود. در این قرارداد، پیشفروشنده متعهد میشود که در آینده، یک واحد ساختمانی (مانند آپارتمان، واحد تجاری، یا اداری) را که هنوز به طور کامل ساخته نشده یا در حال ساخت است، به پیشخریدار تحویل دهد. در مقابل، پیشخریدار نیز متعهد میشود که مبلغ معینی را در اقساط و طبق زمانبندی مشخص به پیشفروشنده بپردازد.
این نوع قرارداد به خصوص در بازار مسکن و ساختوساز، چه در ایران و چه در بسیاری از کشورهای دیگر، بسیار رایج است.
مزایای قرارداد پیشفروش
* برای پیشخریدار:
– قیمت مناسبتر:
معمولاً قیمت واحدهای پیشفروش شده کمتر از واحدهای تکمیل شده است. این به پیشخریدار فرصت میدهد تا با قیمت پایینتر ملک بخرد و از افزایش قیمتها در آینده بهرهمند شود.
– اقساطی بودن پرداخت:
پرداخت هزینه به صورت اقساطی، فشار مالی را کاهش میدهد و امکان خانهدار شدن را برای افراد بیشتری فراهم میکند.
– انتخاب واحد بهتر:
پیشخریدار میتواند واحد مورد نظر خود (طبقه، جهت، نقشه) را انتخاب کند.
– امکان نظارت بر ساخت:
در برخی موارد، پیشخریدار میتواند بر روند ساختوساز نظارت داشته باشد.
* برای پیشفروشنده (سازنده) :
– تأمین سرمایه:
پیشفروش به سازنده کمک میکند تا بدون نیاز به وامهای سنگین بانکی یا سرمایه اولیه زیاد، بخشی از هزینههای ساخت پروژه را از محل پرداختهای پیشخریداران تأمین کند.
* اطمینان از فروش:
پیشفروش به سازنده اطمینان میدهد که واحدهای ساخته شده مشتری خود را خواهند داشت و خطر عدم فروش کاهش مییابد.
* کاهش ریسک مالی:
با تقسیم ریسک بین خود و پیشخریداران، سازنده میتواند با اطمینان بیشتری پروژه را پیش ببرد.
نکات و مفاد مهم در قرارداد پیشفروش
با توجه به حساسیت این نوع قراردادها و طولانی بودن زمان بین انعقاد قرارداد و تحویل ملک، لازم است به مفاد آن دقت زیادی شود:
* مشخصات کامل طرفین: نام، نام خانوادگی، شماره ملی، آدرس دقیق پیشفروشنده و پیشخریدار.
* مشخصات کامل ملک مورد پیشفروش:
* پلاک ثبتی، موقعیت دقیق (شمالی، جنوبی)، طبقه و واحد، تعداد پارکینگ و انباری.
* مساحت تقریبی و مشاعات ساختمان.
* مشخصات فنی و معماری (نقشههای مصوب، مصالح مصرفی، امکانات گرمایش و سرمایش، نوع نما، و…).
* قیمت کل و نحوه پرداخت:
* قیمت کل واحد.
* مبلغ پیشپرداخت.
* تعداد و مبلغ اقساط و تاریخ دقیق پرداخت هر قسط.
* مبلغی که همزمان با تحویل و تنظیم سند رسمی پرداخت میشود (معمولاً ۱۰ تا ۱۵ درصد).
* زمانبندی:
* تاریخ دقیق تحویل موقت ملک.
* تاریخ تنظیم سند رسمی انتقال (معمولاً پس از پایان کار و تفکیک سند).
* جریمه تأخیر (وجه التزام):
* این بند برای هر دو طرف بسیار حیاتی است. باید مبلغ مشخصی به ازای هر روز تأخیر در تحویل ملک (از سوی سازنده) یا تأخیر در پرداخت اقساط (از سوی خریدار) تعیین شود.
– در ایران، طبق قانون پیشفروش ساختمان، در صورت تأخیر سازنده در تحویل ملک، وی باید روزانه مبلغی معادل نیم درصد قیمت روز آپارتمان را به پیشخریدار بپردازد.
* بیمه:
* بیمه کیفیت ساختمان و بیمه مسئولیت مدنی (برای حوادث ناشی از کار).
* تعهدات طرفین:
* تعهدات پیشفروشنده: اخذ پایان کار، دریافت گواهی عدم خلاف، تنظیم سند رسمی، رعایت مشخصات فنی و نقشهها.
* تعهدات پیشخریدار: پرداخت به موقع اقساط، همکاری در تنظیم سند.
* حل اختلاف:
* مشخص کردن مرجع حل اختلاف (دادگاه یا داوری).
* فسخ قرارداد:
* شرایطی که تحت آن یکی از طرفین میتواند قرارداد را فسخ کند (مثلاً عدم انجام تعهدات اساسی طرف مقابل).
قانون پیشفروش ساختمان در ایران
در ایران، برای ساماندهی و حمایت از حقوق طرفین در قراردادهای پیشفروش، “قانون پیشفروش ساختمان” در سال ۱۳۸۹ به تصویب رسید. این قانون بسیاری از ابهامات را رفع کرده و الزامات خاصی را برای اعتبار قراردادهای پیشفروش تعیین کرده است.
برخی از نکات کلیدی این قانون:
* ماهیت قرارداد :
براساس ماده 1 قانون پیش فروش ساختمان هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، یک طرف یک واحد ساختمانی را در هر مرحله ای از ساخت و قبل از تکمیل نهایی به شخص دیگری بفروشد ، از نظر مقررات این قانون « قرارداد پیش فروش ساختمان» محسوب میشود.
* الزام به تنظیم سند رسمی :
قراردادهای پیشفروش باید حتماً در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شوند. قراردادهای عادی (دستی) پیشفروش از اعتبار قانونی لازم برخوردار نیستند.
* ثبت در سامانه املاک و مستغلات:
اطلاعات قرارداد باید در سامانه مربوطه ثبت شود.
* اخذ مجوز انتشار آگهی:
پیشفروشنده برای تبلیغ و پیشفروش، نیاز به اخذ مجوز از مراجع ذیصلاح دارد.
* تعیین تکلیف کسری یا اضافه مساحت:
این قانون تکلیف تغییرات احتمالی در مساحت نهایی واحد را مشخص کرده است.
* جریمه تأخیر:
همانطور که ذکر شد، قانون جریمههای مشخصی را برای تأخیر سازنده در نظر گرفته است.
⚠️ هشدار : به دلیل اهمیت و پیچیدگیهای خاص هر معامله، تأکید مجدد میشود که تنظیم نهایی و امضای چنین قراردادی باید حتماً در دفتر اسناد رسمی و با مشورت یک وکیل متخصص در امور ملکی و یا کارشناس املاک انجام شود. این کار از بروز مشکلات احتمالی در آینده جلوگیری میکند.
موضوعات مرتبط:
* نمونه قرار داد پیش فروش