نسبت P/R ملک
Property price to rent
نسبت پی آر ملک | نسبت P به R ملک
نسبت P/R ملک یا نسبت قیمت یک ملک به اجاره ی آن ، یک معیار مهم در بازار مسکن است که برای ارزیابی ارزش و مقرون به صرفه بودن خرید یا اجاره یک ملک استفاده میشود. این نسبت به شما نشان میدهد که در مقایسه با اجاره سالانه یک ملک، قیمت آن چقدر است.
در واقع، نسبت P بر R ملک به شما میگوید که چند سال طول میکشد تا از طریق اجاره دادن ملک، قیمت آن را جبران کنید.( نرمال 9 سال با تورم 20 %)
روش محاسبه نسبت P/R ملک
نسبت P-R ملک با تقسیم قیمت ملک (P) بر اجاره سالانه آن (R) محاسبه میشود:
P/R = قیمت ملک ÷ اجاره سالانه
به عنوان مثال، اگر قیمت یک آپارتمان 1 میلیارد تومان باشد و اجاره سالانه آن 48 میلیون تومان باشد، نسبت P به R برابر با 20.83 خواهد بود.
کاربردهای نسبت P/R ملک
* ارزیابی ارزش ملک :
نسبت P.R ملک میتواند به شما کمک کند تا ارزش یک ملک را در مقایسه با سایر املاک مشابه در منطقه ارزیابی کنید.
* تصمیمگیری در مورد خرید یا اجاره :
با مقایسه نسبت P/R برای خرید و اجاره، میتوانید تصمیم بگیرید که کدام گزینه برای شما مقرون به صرفهتر است.
* تشخیص حباب قیمتی :
افزایش غیرمعمول نسبت P/R میتواند نشاندهنده وجود حباب قیمتی در بازار مسکن باشد.
تفسیر نسبت P/R ملک
* نسبتهای پایینتر:
– نسبت ایمن : زیر ۱۰
– نسبت تعادل : عدد ۱۵
– نشاندهنده ارزش بهتر ملک و مقرون به صرفهتر بودن خرید نسبت به اجاره هستند.
– معمولاً در مناطقی با تقاضای کمتر برای خرید یا عرضه بیشتر املاک، دیده میشوند.
* نسبتهای بالاتر:
– نسبت هشدار : بالای ۲۰
– نسبت حباب : بالای ۳۰
– نشاندهنده گرانتر بودن قیمت ملک نسبت به اجاره و مقرون به صرفهتر بودن اجاره نسبت به خرید هستند.
– معمولاً در مناطقی با تقاضای بالا برای خرید یا عرضه محدود املاک، دیده میشوند.
کاربرد بینالمللی نسبت P/R
نسبت قیمت به اجاره ( یا P/R) یکی از شاخصهای جهانی در تحلیل بازار مسکن است و در خارج از کشور نیز بهصورت گسترده استفاده میشود — اما با تفاوتهایی در روش و تفسیر.
کشورهای توسعهیافته (مثل آمریکا، کانادا، آلمان، استرالیا):
نسبت P/R معمولاً در شهرهای مختلف بین محدوده ۱۲ تا ۲۰ متعادل تلقی میشود.
اما چون تورم نسبت به ایران ناچیز است (البته از نظر خودشان بالا و تلاش برای کم کردن آن دارند) ، P-R تقریبا ثابت است از ، طرفی ملک ، برای سرمایه گذاری اغلب جذابیت ندارد.
بانکها، مشاوران املاک و سرمایهگذاران این شاخص را برای تعیین ارزشگذاری استفاده میکنند.
وبسایتهایی مانند Numbeo یا OECD Housing Database این نسبت را برای اکثر شهرهای جهان منتشر میکنند.
نکاتی برای مقایسه نسبت P/R ملک
* نسبت P/R در طول زمان و تحت تأثیر عوامل مختلف اقتصادی و اجتماعی، نوسان داشته است. در دورههای رونق بازار مسکن، این نسبت افزایش یافته و در دورههای رکود، کاهش یافته است.
* ملاک قیمت ها (قیمت ملک و اجاره ) قیمت های اعلامی مالکین و بنگاه ها که قطعا غیر واقعی است نمیباشد ، بلکه قیمت بر اساس اعلام منابع معتبر مثل مرکز امار و بانک مرکزی برای شهرهای بزرگ قابل استناد است.
* کاهش P/R در گذشته نشانهای از احیای قدرت خرید و رونق بازار بود.
اما ضعف اقتصادی، کاهش عرضه مسکن ، ناتوانی مالی متقاضیان و کاهش قدرت خرید ، این منطق را ضعیف میکند ، لذا با وجود مؤلفههای مذکور همیشه کاهش P/R لزوماً به معنای بهبود شرایط و رونق نیست.
* نسبت P/R تنها یکی از معیارهای ارزیابی بازار مسکن است و باید در کنار تورم و دیگر مولفه ها در نظر گرفته شود.
* با توجه به این نکات، میتوانید از عدد میانگین تاریخی و محدوده نرمال به عنوان یک از شاخص ها برای مقایسه وضعیت بازار مسکن استفاده کنید.
عواملی که بر نسبت P/R ملک تأثیر میگذارند :
* تورم ساختارشکن
: تورم مزمن در اقتصاد ایران، داراییهای مشهود مانند مسکن را به پناهگاه امن تبدیل کرده و قیمتها را به شدت بالا میبرد.
* فرار از داراییهای پولی :
تبدیل پساندازها به مسکن بهجای سپرده بانکی (با سود ۲۰–۲۵% در برابر تورم ۴۰–۵۰%).
* عرضه و تقاضا :
افزایش تقاضا و کاهش عرضه موجب بالا رفتن قیمت ها و بالا رفتن نسبت P/R میگردد.
* سیاستهای پولی و ارزی:
افزایش نقدینگی، کاهش ارزش پول ملی و سیاستهای ارزی بر قیمت داراییها تأثیر مستقیم بر افزایش P/R دارند.
میانگین استاندارد نسبت P/R ملک
نسبت P/R ملک یا نسبت قیمت به اجاره، عددی است که بسته به شرایط بازار مسکن در شهرها و مناطق مختلف، متغیر است. به همین دلیل، نمیتوان یک عدد ثابت و استاندارد مشخص را به عنوان “شاخص” برای این نسبت تعیین کرد.
* وضعیت تاریخی عدد P/R در شهر تهران
⚠️ توجه :
نسبت های نمودار بر اساس داده های پراکنده ، گزارشهای بانک مرکزی ، مرکز آمار ایران و برخی پژوهشهای دانشگاهی (رساله دکترا ، پژوهش) استخراج شدهاند. لذا تقریبی است و شاید چندان قابل اتکا نباشد.
پیشبینی واقعگرایانه P/R در سال 1405(احتمال بالا) :
با توجه به وضعیت فعلی (تیر 1404) و تداوم رشد نقدینگی ، ناترازی بودجهای دولت ، ضعف کنترل اجارهها نسبت به قیمت احتمالاً نسبت P/R در سال ۱۴۰۵ بین ۲۵ تا ۲۹ باقی بماند (هنوز در ناحیه هشدار یا حباب، ولی درمسیر اصلاح)
مثالی از تحلیل نسبت P به R در بازار مسکن
در مثال بالا گفته شد ، اگر قیمت یک آپارتمان در تهران 1 میلیارد تومان باشد و اجاره سالانه آن 48 میلیون تومان باشد، نسبت P به R برابر با 20.83 خواهد بود.
– نسبت P به R = قیمت کل آپارتمان ÷ اجاره سالانه
1000,000,000 ÷ 48,000,000 = 20.8333
در این مثال، نسبت P به R برابر با 20.83 است.
* تحلیل این نتیجه:
– نسبت P به R بالا : نسبت 20.833 در این مثال نسبتا بالا و در محدوده سقف عدد میانگین تاریخی می باشد . این نشان میدهد که قیمت این آپارتمان نسبت ، در سقف قیمت است.
⚠️ بیانیه ریسک :
این اطلاعات فقط جهت اگاهی است :
– به هیچ عنوان نسبتP/R را به تنهایی ملاک معاملات قرار ندهید .
– اگر تخصص و تجربه کافی ندارید به نسبت P/R توجه نکنید.